אשדר - יזם פינוי בינוי

חברת אשדר הוותיקה הייתה בין הראשונות שזיהו את תחום ההתחדשות העירונית ומקדמת כיום פרויקטי פינוי-בינוי רחבי היקף באזורי הביקוש. "אנו מתמחים בהתקשרות עם בעלי זכויות במתחמים גדולים, שבהם נדרשת תוכנית חדשה לשינוי הבינוי, תוך התייחסות מתאימה לתנועה, לחניה ולשטחים ציבוריים", אומרת תמר הרציג פלד, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברה | יובל גמליאל

 

למעלה מ-40 שנות פעילות בתחום הנדל"ן הפכו את אשדר חברה לבנייה בע"מ מקבוצת אשטרום לאחת החברות היזמיות המובילות בישראל בתחום המגורים, עם היקף נכסים שעמד, נכון ליוני 2018, על כ-2.3 מיליארד שקלים והון עצמי של כ- 615 מיליון שקלים. החברה, המנוהלת על-ידי ארנון פרידמן, עוסקת בייזום, פיתוח ושיווק של פרויקטים למגורים איכותיים ברחבי הארץ. אשדר מוכרת מאות דירות בשנה ובאמתחתה אלפי יחידות דיור בשלבי תכנון שונים. נכון להיום החברה מעורבת בייזום, תכנון והקמת פרויקטים למגורים בהיקף של מעל ל-10,000 יחידות דיור. החברה נמצאת בשליטה מלאה של קבוצת אשטרום, הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל-אביב, ומאחר ואגרות חוב שהנפיקה נסחרות בבורסה, החברה הינה חברה מדווחת.

"יתרונה הגדול של החברה, זה שהפך אותה למובילה ובולטת בשוק, הינו הבנת צרכי לקוחותיה ושימת דגש על שביעות רצון הלקוחות לכל אורך תהליך התכנון, המכירה והבנייה ועד מסירת הדירות והבדק לאחר מכן", אומרת תמר הרציג פלד, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברה. "יתרון שני ומהותי נוגע לערך החדשנות אותה הציבה החברה כמסד לפעילותה לאורך השנים. באשדר נמצאים תמיד עם יד על הדופק וחשים את ענף הנדל"ן על הטרנדים המתחלפים שבו ורמות הביקוש המשתנות. לא מפתיע שדווקא אשדר הוותיקה והמבוגרת יחסית, הייתה בין הראשונות שזיהו את תחום ההתחדשות העירונית, הן פינוי-בינוי והן במסגרת תמ"א/38, כתחום העתידי בעולם הנדל"ן בישראל, על רקע צמצום עתודות הקרקע במרכז הארץ".

מהחלוצות באישור תוכניות

במסגרת המסלול היזמי

ואכן, ב-15 השנים האחרונות יוזמת החברה פרויקטים של התחדשות עירונית וצברה ניסיון לא יסולא בפז בתחום המורכב כל כך - הן משפטית, הן תכנונית והן ברמת הפרט. אשדר מקדמת פרויקטי פינוי-בינוי רבים והינה מהחלוצות בארץ באישור תוכניות במסגרת המסלול היזמי. היא גם בין החברות המעטות בארץ כיום שאכלסו בניינים בפרויקט פינוי-בינוי רחב ידיים, לרבות שלב הגשת ואישור תוכנית המתאר החדשה בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית, הסדרת הליווי הבנקאי המורכב, פינוי בעלי דירות, בניית הפרויקט והחזרת בעלי הדירות לביתם החדש. כך למשל, פרויקט מונוסון בעיר יהוד-מונוסון. מתחם זה כלל 200 דירות ישנות, אשר מתוכן נהרסו עד כה 144 דירות. תוכנית הפרויקט כוללת את בנייתם של עשרה מגדלי מגורים בני 620 דירות חדשות ומתוכם חמישה מגדלים כבר נבנו ואוכלסו ושלושה מגדלים נוספים נמצאים בביצוע.

"אשדר מתמחה בהתקשרות עם בעלי זכויות במתחמים גדולים, שבהם נדרשת תוכנית חדשה לשינוי הבינוי", מדגישה הרציג פלד. "ייזום פרויקטים להתחדשות עירונית הוא מהמורכבים בתחום הבנייה למגורים. בפרויקטים אלה נדרשים פתרונות לתכנון בצפיפות מגורים גבוהה מהמקובל, ולכן נדרשת התייחסות מתאימה לבינוי, לתנועה ולחניה, למיקום שטחי ציבור ומבני ציבור, לסוגיות של איחוד וחלוקת מגרשי הבנייה, להקצאת זכויות הבנייה, לליווי הפיננסי, והכול ברמה מקצועית גבוהה, החל מהיום הראשון של קידום התכנון. מלבד המורכבות התכנונית, פרויקטי פינוי-בינוי הופכים מורכבים גם בכל הנוגע לגיוס בעלי הדירות לפרויקט, רתימתם למהלך ושיתוף הפעולה הפורה עימם לאורך כל התהליך, תוך הקשבה לצרכי בעלי הדירות ומציאת פתרונות יצירתיים וסיוע מירבי".

כמה פרויקטים של פינוי-בינוי מקדמת החברה כיום ובאילו אזורים בארץ?

"לאשדר יש כיום התקשרות עם בעלי דירות, במסגרת פינוי-בינוי, בעשרות פרוייקטים ברחבי הארץ בשלבים שונים. פרוייקטים אלה כוללים מעל 2,000 דירות המיועדות להריסה שבמקומן ייבנו מעל 7,000 דירות חדשות בסטנדרט הבנייה האיכותי המאפיין את החברה, כמו גם תכנון שטחים פתוחים ושטחים אחרים לצרכי ציבור בשכונות אלה.

"בין הפרויקטים הללו ניתן לציין כדוגמא את רקאנטי ברמת אביב ג' - מתחם הכולל 96 דירות המיועדות להריסה אשר במקומן ייבנו 198 דירות חדשות בשלושה בניינים בני 17 קומות. היתר הבנייה התקבל ונשלחה הודעת פינוי לדיירים ; טאגור ברמת-אביב – מתחם הכולל 60 דירות המיועדות להריסה, אשר במקומן ייבנו 144 דירות חדשות בבניינים בני תשע עד 18 קומות. הבקשות להיתרי בנייה אושרו ע"י הוועדה המקומית בתנאים; פרויקט המבדיל ברמת גן - במתחם זה קיימות 55 דירות וחנויות המיועדות לפינוי ולהריסה, אשר במקומן ייבנו 180 דירות חדשות במגדל מגורים בן 32 קומות.

"התוכנית החדשה קיבלה תוקף וחברת הפרויקט, שבשליטת אשדר, הגישה תוכנית לאיחוד ולחלוקה, ומקדמת תכנון מפורט להיתר בנייה; פרויקט מתחם ביל"ו, הרצליה - מתחם פינוי-בינוי הכולל כ-150 דירות המיועדות להריסה, אשר במקומן ייבנו כ-475 דירות חדשות. החברה השיגה את אישורם של כ-90% מבעלי הזכויות והתוכנית אושרה להפקדה בתנאים על-ידי הוועדה המקומית ולקראת הפקדה לדיון בהתנגדויות".

לדיירים יש על מי לסמוך

מה מייחד את אשדר בתחום ההתחדשות העירונית?

"השילוב בין חברה ותיקה בעלת ניסיון של מעל 40 שנה ומוניטין מוכח בתחום המגורים ובעלת איתנות פיננסית מחד, יחד עם הקפדה ודגש על ליווי צמוד של בעלי הדירות עם יחס אישי והבנת צרכיהם מאידך - כל זה מספק לבעלי הדירות מעטפת שלמה המאפשרת להם להרגיש בטוחים ולדעת שיש להם על מי לסמוך".

מהו חזון החברה?

"אשדר שואפת להמשיך ולהוביל בתחום היזמות למגורים בארץ בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט, ולספק שירות ברמה גבוהה ואיכותית לבעלי דירות ולרוכשים לקראת מעברם לסביבת מגורים חדשה ואיכותית. האסטרטגיה העסקית של החברה הינה הגדלת היקפי הפעילות, תוך התמקדות בהקמת פרויקטים למגורים באזורי ביקוש ברחבי הארץ".

 

חברת "אשדר" מעורבת כיום בייזום, תכנון והקמת פרויקטים למגורים בהיקף של מעל ל-10,000 יחידות דיור. סמנכ"לית הפיתוח העסקי בחברה מסבירה מה מייחד אותה בנוף ההתחדשות העירונית ומדוע המפתח להובלה טמון בהתמקצעות בתכנון והקשבה ללקוחות | מירב דוסטר

 

"אשדר חברה לבניה", מקבוצת אשטרום, היא אחת החברות היזמיות המובילות בתחום המגורים בישראל. החברה, המנוהלת על-ידי ארנון פרידמן, עוסקת בייזום, פיתוח ושיווק של פרויקטים למגורים איכותיים ברחבי הארץ. "אשדר" פעילה בשוק הנדל"ן הישראלי במשך למעלה מ-40 שנה. החברה מוכרת מאות דירות בשנה ובאמתחתה אלפי יחידות דיור בשלבי תכנון שונים. "אשדר" מעורבת כיום בייזום, תכנון והקמת פרויקטים למגורים בהיקף של מעל ל-10,000 יחידות דיור.

"בשל היעדר מלאי קרקעות, נפח מהותי מפעילות החברה הוא בהתחדשות עירונית. "אשדר" הייתה מהחלוצות בארץ באישור תוכניות פינוי בינוי במסגרת המסלול היזמי. "'אשדר" צברה וותק רב וניסיון שלא יסולא בפז בתחום ההתחדשות העירונית לאור כמות הפרויקטים שבאמתחתה, מה שהפך אותה לאחת החברות המומחיות בתחום זה", אומרת תמר הרציג פלד, סמנכ"לית פיתוח עסקי בחברת "אשדר".  "החברה מתמחה בהקמת פרויקטים למגורים, תוך מתן דגש מיוחד על תכנון הדירות והפיתוח הסביבתי".

יכולות גבוהות בתכנון התב"ע

אחד הפרויקטים הבולטים של החברה, אשר הגיע לשלב המימוש, הוא "פרויקט מונוסון" בעיר יהוד-מונוסון. במתחם זה פונו 200 יחידות דיור ובמקומן נבנים עשרה מגדלי מגורים בני 16 קומות הכוללים למעלה מ-600 דירות חדשות, מתוכם חמישה בניינים כבר נבנו ואוכלסו. "זהו אחד הפרוייקטים המובילים בארץ ואנו מאוד גאים בו", אומרת הרציג פלד. "הפרויקט סימן את חברת 'אשדר' כאחת החלוצות בתחום בישראל. לא היה קל לאשר את הפרויקט משום היותו ראשוני וחלוצי, בנוסף למכשולים רבים שנערמו בדרך מול הרשות המקומית וועדות התכנון, אך הגעתו לקו הסיום ולמימוש מרגשת אותנו כפליים".

מה מייחד את החברה בעולם ההתחדשות העירונית?

"אחד היתרונות של החברה, ומה שהפך אותה למובילה בתחומה, הוא החשיבות הרבה שהיא מעניקה להבנת צרכי לקוחותיה. תשומת הלב לשביעות רצון הלקוח, לכל אורך התהליך - בשלבי התכנון, הבנייה והמכירה - היא נושא שנמצא בליבת העבודה של החברה, מדגישה הרציג פלד. "חשוב לנו לשתף בתהליך את נציגות הדיירים, וללכת איתם יד ביד לכל אורך הדרך. בנוסף, 'אשדר' מתבלטת ביכולות תכנון התב"ע שלה. בתב"ע שמטרתה פינוי בינוי יש לקחת בחשבון גורמים נוספים השונים מבנייה רגילה: צפיפות מגורים גבוהה יותר, התייחסות לתנועה וחנייה, הוספת שטחי ציבור ומבני ציבור, איחוד וחלוקה של המגרשים ועוד. התכנון כאן הוא יותר מורכב באופן משמעותי. ההתמקצעות בתכנון פרויקטים ושכונות בתחום ההתחדשות העירונית היא פועל יוצא של ניסיון רב-שנים. 'על הדרך ותוך כדי תנועה' אנו לומדים המון".

איזה שיעור משמעותי למדתם ותקחו אותו אתכם הלאה לפרויקטים הבאים?

"כאשר מתכננים שכונות או מתחמים גדולים, חשוב לשמר גמישות ויצירתיות בתוכנית, ולאפשר בנייה בשלביות. אם לדוגמא, הושגו 100 אחוז חתימות במספר בניינים אך בבניין אחד יש דייר סרבן, החוכמה היא לייצר תוכנית גמישה בשלביות הביצוע, בהתחשב במצב הבניינים הקיימים כך שניתן יהיה להתחיל מהבניינים בהם כולם חתמו. דוגמא נוספת ללקח שנלמד מניסיון, כשמגיע מועד הפינוי, נוצרים המון שינויים בבעלויות במרוצת הזמן: דיירים מתחתנים, מתגרשים, נפטרים, נכנסים לחובות, וכו'. גורמים אלו מעכבים את התהליך וכדאי להקדים ולטפל בהם ברגע הנכון. רק יזם שהתנסה בפינוי דיירים, התמודד עם השלב הזה ומבין את חשיבות הטיפול המשפטי והסדרת רישום הדירות במהלך חיי הפרויקט ולא רק לקראת סופו". 

היזם והדיירים - שותפים לתהליך

לדברי סמנכ"לית הפיתוח העסקי ב"אשדר", קיים פער משמעותי בין יזמות בעולם ההתחדשות העירונית לבין בנייה רגילה, וחברה שמתעתדת לעסוק בהתחדשות עירונית, צריכה לעמוד על ההבדלים ביניהם בטרם תצא לדרך. "התחדשות עירונית זה תהליך מורכב, קיימים לא מעט מכשולים בדרך להגיע להסכמה. בסופו של דבר אנו עומדים מול בעלי דירות במנעד רחב של גילאים, סטטוס משפחתי, מצב בריאותי, חלקם משקיעים, גרים בחו"ל. לכל בעל דירה יש את הצורך הפרטי שלו ויש לתת לו מענה הולם", היא מדגישה. "יש לנו ב'אשדר' מחלקה ייעודית להתחדשות עירונית הכוללת צוות אשר אחראי לטיפול בפרויקטים, חשוב לנו לשמור על קשר רציף עם הנציגות של בעלי הדירות, לשתף בהליכים תכנוניים ובהליכי הרישוי. אחרי הכול הם צריכים להיות מגוייסים למשימה כי הם חלק מהתהליך. אנו רואים את בעלי הדירות כשותפים לכל אורך התהליך". 

אחד הפרוייקטים הייחודיים אותו מקדמת חברת "אשדר" בימים אלה הוא פרויקט טאגור ברמת-אביב, שבו נהרסו כבר חמישה מבנים בני 60 יחידות דיור ובשטח מתוכננת בנייה של שלושה מבנים בני 9-18 קומות הכוללים 144 יחידות דיור. "בפרויקט זה עברנו דרך ארוכה אחרי תב"ע והיתר בנייה. כעת הדיירים התפנו מבתיהם ואנו ערוכים לתחילת הבנייה של הפרויקט ושיווקו", מספרת הרציג פלד. 

"יזם יוצא לדרך עם אי-וודאות"

לדברי הרציג פלד, היעדר וודאות הוא כיום החסם המרכזי בתחום ההתחדשות העירונית בארץ. "כאשר מובילים פרויקט, למעשה אין ידיעה ברורה מה יאושר לנו בסופו של דבר. אם אנו מפנים 300 יחידות דיור, לא קיימת בהירות לגבי המספר הסופי של יחידות הדיור שנוכל לבנות. לזה מצטרפת חוסר הידיעה אילו דרישות יהיו לעירייה מבחינת מבני ציבור וכמה יפקיעו מהשטח לטובתם. יזם יוצא לדרך עם יותר אי-וודאויות מאשר וודאיות וזה מקשה עליו לעמוד מאחורי הבטחותיו לדיירים. בנוסף, הרשויות המקומיות מפרסמות מסמכי מדיניות על מנת לנסות ולצמצם את אי-הוודאות, אך גם כאן נוצרות בעיות. ראש עיר אחד חושב באופן מסויים, הפרויקט מורכב ונפרש על פני שנים ובינתיים התחלף ראש הרשות ואיתו גם המדיניות. שנית, לא תמיד מה שמגדירה הרשות הוא אכן כדאי מבחינה כלכלית ליזם". 

כיצד הממשלה והרשויות המקומיות יכולות לקדם ולפתח את תחום ההתחדשות העירונית?

"מלאי הקרקעות אוזל וללא ספק עתידה של ישראל נמצא בהתחדשות העירונית. יש לחזק את הוודאות והאכיפה. אמנם, הרשות להתחדשות עירונית מנסה לחדש, לעדכן ולקדם חקיקות שבעזרתן יבוטלו חסמים של דיירים מתנגדים ויטופלו נושאים כמו ניגודי עניינים או חוסר תקינות, אך קיימים נושאים רבים שיש להסדירם ומדובר בתהליך שאינו קצר, אך לשם פנינו מועדות".

ולאן מועדות פני החברה?

"אנו שואפים לגדול ולהתפתח, להמשיך להוביל בתחום ולספק שירותים בסביבת מגורים איכותית. האסטרטגיה העסקית של החברה היא הגדלת היקפי הפעילות והיקף הכנסות, תוך התמקדות בהקמת פרויקטים למגורים באזורי ביקוש ברחבי הארץ. העתיד נעוץ בבניית שכונות. אנו מאמינים שזוהי הדרך הנכונה עבורנו ועבור המדינה. כאשר אנו מחדשים שכונה שלמה ניטעת בנו תחושה של עשייה חברתית מבורכת".