לוגו יזם

דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון - עו"ד התחדשות עירונית

Certified image

אייקון בניין 2 בניינים באיכלוס
אייקון מנוף 3 בניינים בהיתר
אייקון שכונה 25 בבקשה להיתר

רוצים לקבל הצעות מדן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון ועורכי דין מדורגים נוספים?

תודה !

פרטים אודות הבניין שלכם הועברו שיתאימו למימוש הפרוייקט .

שימו לב, כי כל היזמים שאנו בוחרים,עברו בדיקת שירות מקיפה שלנו,ונמצאו מתאימים ומסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה באזורכם

בבחירה של יזמים באופן ידני, יכולים להופיע גם יזמים שלא נבדקו ואושרו על ידנו
אייקון תודה

האג’נדה שלנו

"ערבות חוק המכר לא מתאימה להתחדשות עירונית"

עו"ד דן הלפרט, המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, מסביר מדוע הערבויות הניתנות כיום לבעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית אינן מספקות ומדוע יש להגדיר בחקיקה את מכלול הערבויות שיזמים צריכים להעמיד לטובת בעלי הדירות | מירב דוסטר     לא אחת נדמה כי הסוגייה המהותית ביותר...

עו"ד דן הלפרט, המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, מסביר מדוע הערבויות הניתנות כיום לבעלי הדירות בפרויקטי התחדשות עירונית אינן מספקות ומדוע יש להגדיר בחקיקה את מכלול הערבויות שיזמים צריכים להעמיד לטובת בעלי הדירות | מירב דוסטר

 

 

לא אחת נדמה כי הסוגייה המהותית ביותר בכל הקשור לפרויקטים של התחדשות עירונית הינה עניין התמורות לדיירים. ואכן תוך כדי ניהול המשא ומתן המסחרי נזנחת לעיתים הסוגייה הקריטית ביותר בפרויקטים מעין אלה: הסיכון הרב, שבעלי הדירות לוקחים על חשבון דירת מגוריהם, קורת הגג שלראשם, הנכס הכלכלי היקר ביותר עבורם.

"בסופו של יום, פרויקטים של התחדשות עירונית, בוודאי כשמדובר בתמ"א-38 הריסה ובנייה או פינוי-בינוי, הם פרויקטים בהם הורסים לאנשים את הבית לטובת בניית דירה חדשה. לאור כך חשוב לוודא שבעלי הדירות מקבלים ערבויות מקיפות בכדי לגדר את הסיכונים הכרוכים בפרויקט מסוג זה, למשל מקרה של קריסה כלכלית של קבלנים או יזמים", כך אומר עו"ד דן הלפרט, בעל משרד עוה"ד דן הלפרט, המתמחה בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, המלווה מאות פרויקטי התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ.

מהם המקרים הנפוצים של פשיטת רגל בפרויקטים הללו?

"לרוב מדובר על יזמים שנקלעים למצוקה תזרימית לאחר הריסת הבניין וזאת עקב עריכת תחשיב כלכלי לקוי בתחילת הפרויקט. לעיתים הדבר נובע משינוי המתרחש במחירי המכירה בשוק (היינו, היזם ציפה למחירי שוק גבוהים בהם יוכל למכור את הדירות החדשות שיבנה, אך התחוור לו בסופו של יום שהמחירים נמוכים יותר) ויש מקרים בהם חלה התייקרות בעלויות הביצוע, כמו למשל התייקרות במחירי הבטון או המלט, או הצורך להכניס כלים כבדים לאזורים אורבניים צפופים על כל המשתמע מכך".

אבל ערבות חוק מכר מגנה על הדיירים, הלא כן?

"ערבות חוק מכר, שכולם מתהדרים בה, לא מתאימה במהותה להתחדשות עירונית, שכן היא נועדה במקור לקניית דירה חדשה מקבלן. התחדשות עירונית, במסגרתה הורסים את הדירה הקיימת ובונים אחרת תחתיה, היא עסקה שונה לגמרי הדורשת ערבות חוק מכר מותאמת".

 

פערי השמאות

דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון מלווה כיום כ-250 פרויקטים מסוגים שונים לרבות פינוי-בינוי, תמ"א-38 עיבוי ותמ"א-38 הריסה ובנייה. המשרד מייצג בעיקר בעלי דירות, אך גם יזמים. לקוחות המשרד פרוסים בכל הארץ בדגש על אזורי הביקוש, כאשר רק בתל-אביב מלווה המשרד למעלה מ-100 בניינים.

מהי בעצם הבעיה הטמונה בערבות חוק המכר בעסקאות ההתחדשות העירונית?

"במצב אידיאלי ערבות חוק המכר הנמסרת לבעל הדירה כנגד פינוי הדירה הקיימת, אמורה הייתה להיות בשווי הדירה החדשה שהדייר אמור לקבל בסוף הפרויקט. דא עקא, שהערכת השווי של הערבות נעשית על-ידי השמאי של הבנק המלווה, וזה יוצר מספר בעיות קריטיות: ראשית, השמאי מגיע מטעם הבנק המלווה, כך שאפשר שיטה לקבוע שווי נמוך בטווח המחירים של הדירה החדשה שהוא רואה לנגד עיניו. שנית, גם אם השמאי קבע סכום ריאלי, הרי שסכום זה יכול להתגלות בהמשך הדרך כסכום שלא משקף את שווי הדירה החדשה כיוון שהשוק משתנה. כך יכול להיווצר מצב שבו הדירה תהיה שווה בסוף הפרויקט הרבה יותר מהערך שנתן לה השמאי בטרם הנפקת הערבות.

"הבעיה השלישית נוגעת למצב בו בעלי הדירות, חס וחלילה, נאלצים לממש את הערבות. במקרה זה מימוש הערבות מצידו של הבנק יכול להיעשות או על-ידי השלמת הבנייה על-ידי קבלן אחר שהבנק נוטל לשם כך, או שהבנק פשוט משלם את סכום הערבות לבעלים ואז הבעלים עלולים להפסיד כסף במקרה בו סכום הערבות לא משקף את המחיר האמיתי של הדירה. הבעיה איננה  רק פערי השמאות עליהם דיברתי מקודם, אלא גם פערים הנובעים מחיובי מס שבח. אם הבנק מחליט לממש את הערבות על דרך של תשלום כסף לבעלי הדירות, אזי מדובר למעשה בעסקת מכר חדשה לפיה מוכר הבעלים את הדירה לבנק ובמקרה זה לא קיים פטור ממס שבח, מכיוון שהפטור שהיה בעסקה הקודמת (תמ"א 38) לא קיים יותר וגם פטור של 'דירת מגורים מזכה' לא קיים ולכן הבעלים חשופים לחיוב מס שבח".

מי אנחנו

תמונה יזם
עו"ד דן הלפרט מומחה בייצוג בעלי דירות ויזמים בפרויקטי התחדשות עירונית

מפת פרויקטים של דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון

close window icon
לוגו פרויקט
שכונה:
סטטוס:
סוג תמא:
אדריכל:
יזם:
עו"ד:
התארגנות
בקשת היתר
קבלת היתר
מאוכלס

רשימת הפרויקטים

מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.