KCB - קרן כהן בלחרסקי ושות' משרד עורכי דין ונוטריון - עו"ד התחדשות עירונית

נוכח פרסום טיוטת עדכון לתקן 21 הקובעת, בין היתר, טווח תמורות לבעלי הדירות הקיימות, החלו מספר רשויות מקומיות לקבוע מדיניות תכנון סדורה בנושא התמורות לבעלי הדירות במסגרת העסקה המתגבשת. מהם היתרונות והחסרונות של המדיניות החדשה? עו"ד רועי גפני, שותף במשרד עו"ד והנוטריון קרן כהן בלחרסקי ושות', מסביר | אסף לבנון

עד לאחרונה קביעת התמורות לבעלי הדירות במסגרת עסקאות פינוי-בינוי הייתה נתונה להסכמות המסחריות שאליהן היו מגיעים הצדדים לעסקה, למגבלות התכנון, ולמגבלות הקבועות בתקן 21 (תקן שנקבע על ידי מועצת השמאים במשרד המשפטים במיוחד לפרויקטים של פינוי-בינוי).  אולם, במקרים אלה, קרה לא פעם שרשויות התכנון המוסמכות דרשו להפחית את שטח דירות התמורה על מנת לעמוד בתקן 21 או לחילופין, אישרו תוכניות שלא ניתנות ליישום בפועל, משום שבדיעבד התברר שהן אינן כדאיות כלכלית.

עו"ד רועי גפני, שותף במשרד עו"ד והנוטריון קרן כהן בלחרסקי ושות', המתמחה בנדל"ן  מספר שלאחרונה, נוכח פרסום טיוטת עדכון לתקן 21, החלו מספר רשויות מקומיות לקבוע מדיניות סדורה בנושא התמורות לבעלי הדירות ולהגדיר תמורה אחידה בתחומן. כך למשל, בתל-אביב פורסמה מדיניות לפיה דירות ששטחן הוא עד 80 מ"ר יקבלו תוספת של 12 מ"ר בלבד. לדירות העולות על 80 מ"ר לא יתווסף שטח בכלל. דירות ששטחן קטן מ- 40 מ"ר יוכלו לעתים לזכות בהגדלת שטח מעבר ל- 12 מ"ר, ככל ויציגו טעמים מיוחדים. גם בערים אחרות נקבעו מגבלות חדשות. בגבעתיים, נתניה, רמת-גן, חיפה ופתח-תקווה נקבע שתוספת השטח העיקרי לדירות הקיימות תעמוד על 12 - 12.5 מ"ר לכל היותר. בזו האחרונה אף הוחלט להגביל את שטח המרפסת שתתווסף ללא יותר מ-12 מ"ר ועד ל-15% משטח הדירה הקיימת.

מסגרת ברורה לתמורות

בעקבות דיון ציבורי שהתעורר בנושא, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה מסמך מדיניות התומך אף הוא במעבר לתמורה אחידה בפרויקטים של פינוי-בינוי. עו"ד גפני אומר כי "זו מדיניות שנמצאת בהלימה למדיניות הרשויות המקומיות שפורסמה לאחרונה, וקובעת שהתמורה הראויה לבעלי הדירות הקיימות היא תוספת של  12 מ"ר לשטח הדירה הקיים ומרפסת שמש,  ולדירות בשטח של עד 52 מ"ר, תוגדל תוספת המ"ר ל- 25 מ"ר, וזאת על מנת שהגודל המינימלי של הדירות בפרויקט לא יפחת מ-65 מ"ר".

אך יש גם צד חיובי. מוצע גם שככל שהרווחיות של היזם בפרויקט תעבור את שיעור הרווחיות שיקבע בעדכון לתקן 21 - יוכלו בעלי הדירות והיזם לסכם על מתן תמורות  גדולות יותר לבעלי הדירות. תמורות אלה יכולות לבוא לידי ביטוי בהגדלת שטח דירת התמורה, או באמצעות תמורות נוספות שיעוגנו בהסכמה בין הצדדים. "מסמך המדיניות מתייחס גם לתמורות לנכסים מסחריים, תוך שאיפה ליצור איזון ושוויון בגובה התמורות היחסי מול בעלי הדירות", מוסיף עו"ד גפני. "לפי הוראות המעבר, מסמך המדיניות יחול רק על פרויקטים חדשים, תוך הפעלת שיקול דעת במקרים שבהם התוכניות הוגשו בשנה האחרונה, או שהם נדונו בוועדות המקומיות בשלוש השנים האחרונות".

מהם היתרונות והחסרונות במצב החדש?

"היתרונות הם שנוצרת מסגרת ברורה לתמורות לבעלי הדירות הקיימות, כל זה תוך הגדלת האחידות והוודאות בתחום לכל הצדדים המעורבים בפרויקט ותוך שמירה על איכות תכנונית ראויה במסגרת הרווח הנדרש בתקן 21. יותר מזה, המדיניות מבהירה את גבולות הגזרה, ומסלקת מהדרך אי-הסכמות המאפיינות פרויקטים מסוג זה.

"מבחינת חסרונות, הרי יכולים להיות ויכוחים בין בעלי הדירות בנוגע לאיזון התמורות. בעוד דירות מעל 52 מ"ר עתידות לקבל תוספת אחידה של 12 מ"ר - דירות ששטחן הקיים נמוך מ- 52 מ"ר אולי יקבלו תוספת של 25 מ"ר. כל שכן, הדבר מצריך יצירת תמהיל מגוון של טיפוסי דירות חדשות בפרויקט, באופן שבו כל קומה טיפוסית עלולה להיות שונה מהקומה שמתחתיה/מעליה, הן לעניין מספר הדירות בקומה והן לגדלים השונים והרבים, וזאת במיוחד במתחמים בהם יש כיום מספר רב של דירות בשטחים שונים ובהפרשים של מ"ר בודדים".

עו"ד גפני מוסיף, "כי בשלב זה ולמרות המדיניות שפורסמה, לא ברור כיצד יתייחסו הוועדות המחוזיות לתוכניות שהועברו אליהן לאחר שניתנה המלצת הוועדה. ואולם, בעוד המדיניות שפורסמה הינה צעד חיובי נוסף ביצירת הוודאות, נכון יהיה לקבוע טווח מוגדר של תוספת מ"ר ולא תוספת אחידה וזאת על מנת לאפשר פתרון לדירות השונות במתחם".