אשדר בוטיק - יזם תמ"א 38

"אשדר בוטיק" מובילה כיום 15 פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ ובשרון. "הידע והניסיון הרב שצברה מעניקים ללקוחותיה את הביטחון לו הם זקוקים בתהליכים של התחדשות עירונית", אומר עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק  | מירב דוסטר

בשנים 2018-2019 "אשדר בוטיק" זכתה במקום הראשון, בפעם השניה ברציפות במדד ההתחדשות העירונית לאחר שהתמודדה מול 1,000 חברות נדל"ן בענף. הפרמטרים שנבדקו במדד היו, בין היתר, החוסן הפיננסי של החברה, כמות הפרויקטים שהסתיימו בהצלחה, כמות הפרויקטים שבשיווק, אכלוס ושלבי היתר. "אין לנו מטה קסמים", אומר עומר גוגנהיים, מנהל "אשדר בוטיק", אשר עובד בחברת אשדר מזה למעלה מעשור, "אך יש לנו מוטיבציה אדירה להוביל את ההתחדשות עירונית באמצעות תמ"א-38 במקומות שבהם אנחנו פועלים. אנחנו חלק ממגרש משחקים גדול מאוד ושם אנו רוצים לתת את השירות הטוב ביותר שאנחנו יכולים, כדי לגרום נחת לאנשים".

לדברי גוגנהיים, יש בהתחדשות עירונית מימד חשוב של עשייה חברתית, שכל הצדדים מרוויחים ממנה. "אנו מאוד מאמינים בחשיבות התהליכים הללו ובהמשך קיומם, ופועלים עם המון מוטיבציה לקדם פרויקטים ולהמשיך לפתח ולחדש את הערים. אמנם העבודה רצופה בקשיים, אבל אנו פועלים ממקום טוב ומשתדלים להקשיב לשותפים ולפתור את המצוקות כדי להגיע לרגע המיוחל. המעמד של הריסת בניין ישן והתחלת בנייתו של החדש היא מעמד מרגש במיוחד, וההתפתחות הזו מסבה לנו סיפוק גדול. הרצון שלנו לתת ולחדש מתלכד עם האפשרות להרוויח ואנו מקווים שהאיזון הזה יישמר".

"לא מורידים את הרגל מהגז"

"אשדר בוטיק" פעילה בתחום ההתחדשות העירונית כבר מימיה הראשונים של התמ"א. בתחילת הדרך עיקר פעילות החברה הייתה בתחום תמ"א 38/1. אך מתודות העבודה של החברה והמבנה הארגוני התאימו לפרויקטים גדולים יותר מסוג תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי ועם השנים מיקדנו את פעילות החברה למסלולים אלה. 

עיקר ההתמחות שלנו בפרויקטים של הריסה ובנייה ברמת הבניין הבודד או לכל היותר שניים עד שלושה בניינים. אנחנו מתאימים את עצמנו לצרכים ולהתנהלות של השוק שבו אנו פועלים, ואנחנו לא מורידים את הרגל מהגז", מסביר עומר גוגנהיים. "ההתמחות שלנו היא בתכנון ובנייה אורבנית איכותית ומתקדמת, וכיום אנו מבצעים 15 פרויקטים, במרכז הארץ ובשרון, הכוללים בנייה של כ- 500 יחידות דיור".

אחד הפרויקטים הייחודיים שקידמה אשדר בוטיק הוא "פרויקט מונטפיורי" בקריית אונו, בו יוקמו חמישה בניינים עם 26 דירות בכל בניין. למעשה, בפרויקט זה אשדר בוטיק מחדשת כמעט רחוב שלם. הפרויקט משלב אלמנטים נוסטלגיים של השכונה הישנה, יחד עם סגנון יוקרתי ואלגנטי, ומשתלב במרקם האורבני של הסביבה העירונית. פרויקטים נוספים הם: פרויקט ארלוזורוב ברעננה, מדובר בשני בניינים הכוללים 30 יחידות דיור בכל בניין ; פרויקט רמב"ם ברעננה ובו ייבנה בניין בן 7 קומות הכולל 40 יחידות דיור וברח' בראשית ברמת השרון ייבנה פרויקט יוקרתי נוסף הכולל בניין בן 7 קומות ו 24 יחידות דיור.

"אלה הם פרויקטים שלוקח להם די הרבה זמן להבשיל, החל במו"מ עם הדיירים וסגירת ההסכם מולם דרך תכנון, רישוי ושיווק ועד ביצוע בפועל. במקרה הטוב, משך התהליך נע בין חמש לשש שנים, במקרה הפחות טוב התהליך עלול להימשך שמונה עד שבע שנים".

מה בדרך כלל מעכב את התהליך?

"אירועים קיצוניים כגון קבוצת דיירים שלא מוכנה לחתום על ההסכם עקב מחלוקות פנימיות, בעיות באישור הפרויקט ברשות המקומית, הנובעות מעומס נקודתי ברשות, שינויי מדיניות, בעיות בתשתית הפיזית באזור הבניין המועד להריסה ועוד. כשפרויקט כבר יוצא לדרך, לרוב לא יימצאו גורמים שיעכבו את התהליך, משום שתהליכי בנייה הם ידועים וניתן לצפות מראש את המהמורות שיגיעו בדרך ולטפל בהן תוך זמן סביר. סטיית התקן תהיה במקומות שאין לנו בהם שליטה ושהם בלתי נצפים מראש - בתחום המוניציפלי, או אצל הדיירים בתחום האמוציונלי". 

מהם האתגרים הבולטים שאתם נתקלים בהם?

"זיהוי האינטרסים והצרכים של הצד הדיירים, והגעה להסכם כשהדיירים בשלים להתקדם לחתימת הסכם. אם אין בשלות, זה פשוט לא יעבוד. ברמה המוניציפלית, כשמגישים תוכניות, הרשות המקומית עלולה לשנות את המדיניות שלה, ואז הפרויקט יכול מאד להתעכב. כשאנו יודעים מראש מה מותר לתכנן ומה עובר את הראשות המקומית, די מהר אפשר להגיע למימוש הפרויקט. תהליך כזה היה בביצוע פרויקט 'בראשית' ברמת-השרון. הדיירים היו מגובשים והתנהל מו"מ בריא. כל צד הביא לשולחן את הדברים החשובים לו ו-וויתר על מה שפחות חשוב לו. די מהר הגענו לשלב החתימות כאשר כלל הדיירים חתמו, ללא גושי חסימה. בנוסף, בעיריית רמת-השרון יש תב"ע במסגרת סעיף 23 המגדירה מה מותר ומה אסור, והכללים היו נהירים לנו. התחלנו את התהליך ב-2017 ובקיץ האחרון כבר הרסנו את הבניין. זוהי דוגמא לפרויקט שיסתיים תוך חמש שנים לכל היותר. כאשר כולם רתומים למטרה ואין גורם שחוסם או מעכב את הפרויקט, זה עובד".

"זוהי שעת מבחן"

התמ"א עלתה שוב ושוב לכותרות בחודשים האחרונים בשל החלטת מינהל התכנון לא לחדש את התוכנית לאחר אוקטובר 2022. "כל ההתחדשות העירונית נמצאת בשעת מבחן חשובה מאוד", מדגיש עומר גוגנהיים, "בנינו כאן תהליך יפה, נוצר שוק שלם שמתעסק בדבר הזה ונצבר המון ידע ונסיון, וחבל לאיין אותו בגלל שמחפשים פתרונות יותר טובים ובגלל חרדות מיותרות לעתיד. מציאות היא דבר שמשתנה וקשה לחזות אותו. היופי בתכנון הבניין הבודד הוא ההתעסקות ב'כאן ועכשיו', אך אין זה מונע מאף רשות לתכנן קדימה.  אנו צריכים להפנים כי זהו כלי טוב מספיק להתחדשות עירונית, ואולי אין טוב ממנו. היתרונות של תמ"א-38 הם שהיא מאפשרת וודאות. הדיירים יודעים מה יקבלו ולאן הם חוזרים משום שמדובר בשינוי שנעשה ברמת הבניין הבודד. המציאות מראה ומלמדת, כי יש פריחה בתמ"א-38. הביקוש להיתרים מכח התכנית גדול והעובדה היא כי משנה לשנה הפופולריות וההיקפים שלה רק עלו. אין זה אומר שעכשיו לא צריך לחדש את העיר בכלים נוספים, אבל צריך לראות איך כן משמרים כלי תכנוני זה ואיך מוצאים פתרונות נוספים שיתנו מענה לעיר. ישנם אזורים בעיר שמתאמים יותר לפינוי בינוי מתחמי וישנם רחובות בכלל ובניינים בפרט שאינם מתאימים לפרויקט מתחמי. במאקרו, התחדשות עירונית היא הכלי היחידי להגדיל את ההיצע באזורי המרכז, ואם לא נשקיע בזה את מה שצריך התוצאות ברורות: הן בביקוש לעובדים בתחום והן לידע ולניסיון שנצברו אשר יהפכו לחסרי ערך, ואפילו מחירי דירות שעלולים להמשיך לטפס למעלה.

"הידע והניסיון הרב שצברה 'אשדר בוטיק' בתחום הבנייה האורבנית, מעניקים ללקוחותיה את הביטחון לו הם זקוקים בתהליכים של התחדשות עירונית", הוא מוסיף. "ביצוע הפרויקטים על-ידי טובי המומחים בענף  ובסטנדרט בנייה הגבוה שהציבה לעצמה החברה, מאפשרים ללקוחותיה ליהנות מחוויית מגורים איכותית".  

אילו יעדים הצבתם לעצמכם בשנים הקרובות?

"יעדים עסקיים כמו הגדלת רווחיה, ויעדים איכותיים - לשפר ולבקר תהליכים, לוודא שאנו עושים את הדבר הנכון. מדי בוקר אנו מתעוררים לחוויה חדשה, אתגרים חדשים והתמודדויות חדשות שהמצרף שלהם בסופו של דבר מוביל לעוד פרויקט. כשאני רואה במשרדים ובאתרי העבודה את העובדים מחייכים, את העשייה ואת הברכה שבצידה, אלה תהליכים שמרחיבים את הלב וגורמים לכולנו להרגיש טוב".