במימוש פרויקטים של תמ"א 38 יוצאים נשכרים שני צדדים: בעלי הדירות והיזמים. לעיתים קרובות, יש גם צד שלישי בסיפור: שוכרי הדירות. אלו נאלצים לגור במשך תקופה ארוכה בתוך אתר בנייה, בתמורה להנחה בשכר הדירה. האם העסקה הזו משתלמת?
לכלוך, אבק, רעשים, פיגומים ואי נוחות – זה מה שצפוי לדיירים בבניין, העובר תהליך של תמ"א 38. בעלי הדירות המתגוררים בנכס, יכולים לראות את האור בקצה המנהרה. לאחר תקופה של כשנה וחצי בממוצע, איכות חייהם צפויה לעלות. לרוב, הם יזכו לקבל מעלית, חנייה, בניין יפה ומשופץ, ממ"ד ואולי אפילו מרפסת. הכול בכפוף להסכם שחתמו עם היזם. בפועל, ערך הנכס שלהם עולה מבלי שהם השקיעו מכיסם הפרטי.
במקרה שבו בעלי הנכס אינם מתגוררים בבניין, הם עלולים להיתקל בקשיים במציאת שוכרים. לעיתים הדירות נותרות ריקות למשך תקופה ארוכה. חלקם מצליחים לקבל על כך פיצוי מהקבלן. אך כאשר הם משכירים את הנכס בתקופת השיפוצים, מצופה כי תינתן הנחה משמעותית בגובה שכר הדירה. ה"הפסד" הזמני ברווחיהם צפוי להתאזן, לאחר שהשיפוצים מסתיימים. בטווח הארוך, אין ספק שהרווח עולה על ההפסד.
הנחה קבועה או הדרגתית?
כאשר מדובר בשוכרים המתגוררים בנכס, נשאלה השאלה, מהו המחיר ששווה להם לשלם תמורת מגורים באתר בנייה? אפשרות אחת, היא לקבל הנחה קבועה בגובה שכר הדירה. במרכז תל אביב לדוגמא, מקובלת הנחה של כ-1000- 1,500 ₪ ממחיר השוק. זהו פתרון מצוין ומשתלם עבור סטודנטים, צעירים וזוגות אשר נמצאים במהלך שעות היום בעבודה או בלימודים. במשך תקופה ארוכה הם יוכלו לחסוך לכיסם לא מעט כסף. כאשר מדובר במגורים בערים אחרות, ההנחה יכולה להיות הרבה יותר משמעותית. לעיתים גובה ההנחה יכול להגיע עד לכ-50% מהסכום. אפשרות אחרת היא, הנחה הדרגתית בגובה שכר הדירה. ההנחה תינתן בהתאם להתקדמות העבודה, ולגודל הפגיעה בשגרת חייהם. לעיתים, הפגיעה מסתכמת ברעשים, אבק ולכלוך. הרעש מפריע בעיקר בשעות שרוב האנשים נמצאים ממילא במקומות העבודה, כך שהם נותרים בעיקר עם המפגעים האסתטיים. אך יש לא מעט מקרים שבהם היו פגיעות בתשתיות הבניינים: פיצוצים בצנרת, הצפות, פגיעה בתשתיות החשמל, וכו'. במקרים כאלו, נלווית הנחה משמעותית בגובה שכ"ד.
בחוזים מסוימים, נקבע כי שכ"ד לא יעלה מעבר לרף מסוים גם לאחר תום השיפוצים. כך שהדבר יכול להיות מאוד כלכלי עבור השוכרים, בייחוד כאשר מדובר במגורים באזור נחשק.
מגורים בבניין העובר תהליכי תמ"א 38 לא מתאימים לכל אחד. הם בעיקר לא יתאימו לאנשים העובדים מהבית, משפחות עם ילדים, ואנשים הסובלים מרגישויות שונות – לאבק או לרעש.
עסקה משתלמת לכל הצדדים
אם יש סיכוי שהבניין שבו אתם שוכרים דירה יעבור תהליך של תמ"א 38, חשוב להכניס מספר סעיפים לחוזה השכירות. אחד מהם הוא האפשרות לצאת מהחוזה בכל שלב. בעיקר כי לעיתים התמונה שיפרשו בפניכם עלולה להיות מאוד שונה ממה שיקרה בפועל. חשוב שתעודכנו על כל התקדמות בשלבי העבודה. יש מקרים שבהם הפועלים נכנסים לעבוד בתוך הדירה עצמה, וכדאי להיערך לכך מראש. סעיף חשוב אחר הוא הביטוח על נזקים בנכס כתוצאה מעבודות תמ"א. היזם הוא זה שאמור לשאת באחריות לתיקונים שיגרמו כתוצאה מהעבודות. חשוב גם לציין בחוזה את ההפחתה בגובה שכר הדירה על פי מה שנקבע בין השוכר למשכיר. בסופו של דבר, שכירת דירה העוברת תהליכי תמ"א, יכולה להיות עסקה משתלמת לכל הצדדים. בייחוד אם מדובר בשכירות לטווח ארוך.