כשהאוכלוסייה גדלה ושטחי הקרקעות אוזלים, הפתרון הוא בנייה לגובה. מגדלי דיור רבי קומות הם שלב נוסף באבולוציה של הנדל"ן בישראל. לפני כשבוע התכנסו מומחים בתחום הסביבה, בכנס מיוחד הנושא את השם "עתיד צפוף ישראל 2050". בכנס נחשפו תחזיות בתחום התחבורה, הבריאות, הסביבה והחינוך. בתחזית שנכתבה על ידי פרופסור רחל אלתרמן ממוסד שמואל נאמן בטכניון, נכתב כי בישראל 2050 יחיו 18 מיליון תושבים וכמעט כל תושבי מדינת ישראל העירוניים, משמע 98% מהאוכלוסייה, יגורו במגדלי ענק. "אנו צפויים לגור בצפיפות גדולה שתלך ותתעצם ולצפיפות הזאת השלכות חברתיות, קהילתיות וסביבתיות".
בנייה מרקמית עדיפה על פני מגדלים
על-פי משרד הבינוי והשיכון, בעשור האחרון, מספר התחלות הבנייה במבנים בעלי גובה של 21 קומות ומעלה, עלה מ-2% לכ-7%. לדברי פרופ' אלתרמן, המגדלים רבי הקומות מהווים מפגע עירוני, חברתי וסביבתי – החל מעלויות גבוהות של בנייה ותחזוקה, הקושי בהתאמה לסביבה המשתנה, והעובדה שמגדלים אינם מאפשרים תהליכים של התחדשות עירונית. לא ניתן יהיה להוסיף למגדלים גבוהים אחוזי בנייה או תוספת קומות ולממן את השדרוג שיידרש כפי שנעשה בפרויקטים של תמ"א 38. לשדרוג המגדלים צפויה להיות עלות גבוהה במיוחד, וכך ישתלם יותר להרוס אותם, מצב שאותו מכנה פרופ' אלתרמן כ"טראומה עירונית בקנה מידה שטרם הכרנו".
מגדלים רבי קומות הם דוגמא לחוסר תכנון של הרשויות המקומיות, אשר מתעלמות מההשקעה הרבה שתידרש עבור מילוי צרכי אוכלוסיית המגדלים, ומהעלויות הגבוהות שיגבו שדרוג או הריסה של המגדלים בעתיד, ומעדיפות לשלשל לכיסן היטלי השבחה מיידיים. פרופ' אלתרמן תומכת ברעיון של בנייה מרקמית בצפיפות אשר דומה למגדלים אך נמוכה יותר, כמו לדוגמא 7-9 קומות.
הצפיפות במגורים תלך ותגדל
גם אם קשה לנו כרגע לדמיין את תמונת המצב העתידית, המחסור בקרקעות יגרום לשינוי מהותי בצביון חיי העיר בארץ. קצב גידול האוכלוסין בישראל יחייב להעביר לא מעט מהפעילויות הציבוריות העירוניות כמו לדוגמא קניונים, אולמות, כבישים ותשתיות נוספות אל מתחת לפני הקרקע.
ומה לגבי מחירי הדיור? בשל ההיצע ההולך ומתמעט, וקצב הבנייה הגבוה, המגמה תמשיך להיות עלייה במחירים. יחד עם זאת, לטענת פרופ' אלתרמן, בשל הבלאי הצפוי להיות במגדלים, המחירים של יחידות הדיור בהם יצנחו, למעט מגדלי היוקרה, שבהם ממילא מתגוררת אוכלוסייה עשירה היכולה להתמודד עם העלויות הגבוהות של הדיור ותחזוקת המגדלים. הבנייה העדיפה היא בנייה מרקמית, אך גם אם יחול שינוי בצורת הבנייה ממגדלים לבנייה מרקמית ובמקביל ייעשה תכנון נכון ובנייה של תשתיות תת קרקעיות, עדיין קצב הגידול של האוכלוסייה בישראל, ומשאבי הקרקע המוגבלים, יצרו צפיפות במגורים שתלך ותגדל באופן שקשה לדמיין.
סקרנים לדעת כמה הנכס שלכם יהיה שווה לאחר תהליך תמ"א? הכניסו כתובתכם לכאן