בעולם ההתחדשות העירונית, פרויקט פינוי בינוי מהווה פתרון מצוין למצוקת הדיור ולחיזוק מבנים. את הבניינים הישנים בעלי התשתיות הרעועות יחליפו בניינים חדשים ועמידים, יתווספו יחידות דיור חדשות ללא הליך מייגע של הפשרת קרקעות חדשות, והחדשות הטובות הן שהדיירים יזכו בדירה משודרגת מבלי שיוציאו כסף מכיסם הפרטי. אז מה מקבלים בפינוי בינוי והאם גם הדירה שלכם יכולה להתאים לפרויקט זה?
פינוי בינוי- מה הקריטריונים?
שכונות ומתחמי דיור שנבנו לפני עשרות שנים, אשר סובלים מתשתיות לקויות ומאי עמידות במקרה של רעידת אדמה, יכולים להתאים לפרויקטים של פינוי בינוי. מעבר לחיזוק המבנים ופתרון של מצוקת הדיור, מטרה נוספת של פרויקט פינוי בינוי היא להעלות את הסטאטוס החברתי-כלכלי של מתחמי מגורים ובניינים משותפים. איך מתחיל תהליך של פינוי בינוי? אפשרות אחת היא שמשרד הבינוי והשיכון יכריז על בניין או מספר בניינים כעל מתחם המיועד לפרויקט פינוי בינוי, או שהרשות המקומית תציע זאת לוועדה הבין משרדית, ואפשרות נוספת היא שתהיה זו פעולה יזומה של בעלי הנכסים, אשר יגישו פנייה לוועדת ההתחדשות העירונית.
פינוי בינוי – תמ"א 38 – מה ההבדל?
בהשוואה לתמ"א 38, פרויקט של פינוי בינוי הוא יותר ארוך ומסורבל באופן משמעותי. תהליך הוצאת ההיתר לפינוי בינוי אורך בממוצע 5 שנים (לעומת שנה אחת בממוצע לתמ"א 38), פינוי הדיירים מהמתחם ומציאת דירות חלופיות, הריסת מתחם המגורים ובנייתו מחדש – כל אלו הם תהליכים שאורכים מספר שנים לעיתים אף למעלה מעשור, וקידומם תלוי בהיענות הדיירים, במוסדות התכנון, במקצועיותו של היזם וכמובן בהיקפו וגודלו של הפרויקט.
בעלי נכסים ויזמים – אינטרסים מנוגדים?
משום שבפרויקטים של פינוי בינוי יש לא מעט סיכונים, בעיקר מצד היזם, נוצר לפני מספר שנים תקן 21 ע"י מועצת שמאי המקרקעין, שמטרתו להעריך את הכדאיות הכלכלית שבפרויקט, באמצעות בדיקה שמאית כלכלית. בדיקה זו אמורה לאזן בין שלושת הגורמים המרכזיים בפרויקט, ולחתור לשמור על האינטרסים של כולם: בעלי הנכסים – אשר מנסים לקבל מהיזם תמורות גבוהות ככל האפשר, היזם – ששואף למקסם את רווחיו מהפרויקט ולהגדיל את זכויות הבנייה שלו, והרשויות אשר רואות את הפרויקט דרך הפריזמה התכנונית והסביבתית.
תקן 21 לחישוב התמורות
בשל ניגוד האינטרסים הקיים בין היזם לבעלי הנכסים, והעובדה שכל אחד מהצדדים מנסה למקסם את רווחיו, תקן 21 יצר נורמה מסוימת שעל פיה מחושבות התמורות לבעלי הנכסים בפרויקט. מה הם מקבלים בפינוי בינוי? דירה חדשה הכוללת ממ"ד, מרפסת וחנייה, ותוספת של 25 מ"ר לעומת גודלה של הדירה הקיימת. בעלי הדירות לא נושאים כלל בהוצאות: כל העלויות המשפטיות, המסים ועלויות שכר הדירה החלופית בתקופת הבינוי משולמות על ידי היזם. מעבר לכך, בתום תקופת הבינוי, ערך הדירה עולה, וזאת מבלי שבעלי הנכסים השקיעו בה שקל מכספם. רווח היזם לעומת זאת, על פי התקן, עומד בשלב התכנון על 25%-30% מסך העלויות אשר צפויות לו בפרויקט. התקן אף מתייחס לבחינת התמורות המוצעות לדיירים סרבניים, אשר לעיתים מנצלים את המצב כדי לגרוף רווחים נוספים מהיזם. מאז שהוחל תקן 21 הוא יצר אחידות בפרויקטים של פינוי בינוי, ואיפשר כבר בשלב התכנוני למקסם את הכדאיות הכלכלית של פרויקט פינוי בינוי.