אם יש עיר שנחשבת לעיר הדגל של ההתחדשות העירונית בפרויקטים של תמ"א 38 זוהי העיר רמת גן. הרשות המקומית קידמה במשך שנים רבות פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה, וראתה חשיבות רבה בחיזוק היסודות של בנייני המגורים בעיר. כיום רוב הבנייה בעיר (כ-70%) ורוב עסקאות הנדל"ן בשנים האחרונות הם בתמ"א 38. על אף שבדומה לערים אחרות, הייתה ירידה בשנתיים האחרונות בהתחלות הבנייה, נראה שמחירי הנכסים בעיר ממאנים לרדת. איך משפיע תמ"א 38 ברמת גן על ערך הדירות?
קרובים לתל אביב? הרווחתם
בתחילת 2018 נרשם שיא חדש בתמ"א 38 בשכונת נווה יהושע בעיר רמת גן כאשר נסגרה עסקת נדל"ן רווחית ביותר עבור דיירי אחד הבניינים בשכונה זו, אשר צפויים לקבל תמורה הגדולה פי 3 מגודל הדירה הקיימת (תוספת של 100 מ"ר). אמנם תמורה שכזו נחשבת לנדירה מאוד, אך על אף שניכרה האטה בשנה החולפת בהתחלות הבנייה בעיר, מחירי הדירות ברמת גן, בדומה לשכנתה גבעתיים, המשיכו לשמור על רף גבוה. הסיבה העיקרית לכך היא הקרבה לתל אביב, פרויקט הרכבת הקלה, ומיזמים רבים של תמ"א 38 ברחבי העיר. הוכחה לכך היא שבשכונות בהן אין התחדשות עירונית, המחירים לא השתנו. לעומת זאת, בשכונות וברחובות בהם נעשים פרויקטים של תמ"א 38 ואף ברחובות הסמוכים להם, המחירים עולים.
פוטנציאל הרווח משתנה בהתאם לשכונה
תוכנית של תמ"א 38 יכולה להשביח את ערך הנכס באחוזים בודדים ועד לעשרות אחוזים. המחיר הסופי הוא נגזרת של תוספת זכויות הבנייה והמחיר למ"ר באזור הנכס. על פי בדיקה שערכה בשנה האחרונה תמא פיקס, עולה כי שכונת ראשונים ברמת גן היא השכונה שבה פוטנציאל ההשבחה עשוי לעלות עד 77% ולכן יש כדאיות כלכלית לתמ"א 38 עבור הדיירים והיזמים בשכונה זו.
בשכונת החרוזים לדוגמא שגבולותיה הם פארק הירקון ומתחם הבורסה, נעשו פרויקטים של תמ"א 38 בהיקף נרחב בשנים האחרונות (גדילה של כ-1000 יחידות דיור בעשור האחרון) ומחירי הדירות המשיכו לטפס, גם בשנים שבהן הייתה האטה בהתחלות הבנייה.
מחירי דירות בפילוח לפי שכונות
דירות בנות 4 חדרים בשכונת החרוזים נמכרו בשנים 2015–2016 בכ- 2.5 מיליון שקל בממוצע, ובשנה האחרונה, הייתה עלייה נוספת ודירות 4 חדרים נמכרו בכ- 2.7 מיליון שקל בממוצע. בשכונת החרוזים, כמו גם במרכז העיר ובשיכון ותיקים, נרשמו עסקאות נדל"ן של דירות יוקרה בפרויקטים של תמ"א 38 שהעפילו לשיאים חדשים והגיעו לגובה של 5 עד 7 מיליון שקלים.
בחודשים האחרונים חתמה עיריית רמת גן על הסכם עם הרשות להתחדשות עירונית ובו מתחייבת עיריית רמת גן להנפיק היתרי בנייה ל- 2,000 יחידות דיור בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי העיר בתמורה לסיוע כספי בגובה של מיליוני שקלים מהמדינה. מטרתו של המימון הממשלתי לסייע לעיריית רמת גן להקים תשתיות ומבנים ציבוריים באזורים בהם נעשית ההתחדשות העירונית.