מי שבעיקר נהנים מחיזור בלתי נלאה של יזמים וקבלנים לביצוע פרויקט תמ"א 38 הם תושבי מרכז תל אביב, העיר בה ערך הנדל"ן בממוצע הוא הגבוה ביותר בארץ. עסקת תמ"א 38 בתל אביב היא בעלת כדאיות כלכלית גבוהה לכל הצדדים: היזם מרוויח לא מעט ממכירת הדירות בפרויקט וגם הדיירים מקבלים דירה משודרגת, המעלה את ערכה. אז כמה שווה תמ"א 38 בתל אביב?
תמ"א 38 בתל אביב- אחוז התשואה
בעסקת תמ"א 38 בתל אביב יש לא מעט יתרונות לבעלי הדירות. בסופו של דבר הם יקבלו דירה משודרגת, בעלת תשתיות משופרות, מקומות חנייה – פרמטר מאוד משמעותי כשגרים בתל אביב ,תוספת של מעלית ומרפסת. היתרון המרכזי בתמ"א 38 בתל אביב הוא עלייה משמעותית בערך הדירה. אחת השאלות שמטרידות את בעלי הדירות בפרויקטים של תמ"א 38 היא בכמה יעלה ערך דירתם לאחר ביצוע הפרויקט? לפני מספר שנים פורסמו בתוכנית חיסכון בערוץ 2 נתונים על תשואת דירות בתל אביב לאחר ביצוע פרויקט תמ"א 38. בלב תל אביב ובצפון הישן דירות בגודל של כ- 60 מ"ר אשר יורחבו לאחר שיפוץ לדירות של 70-85 מ"ר עשויות לשאת תשואה של עד כ- 1.15 מיליון ₪ כמובן בהתאם לגודל ולמפרט הבניין והדירות.
בקשות להיתרי בניה בתל אביב- גרף עולה לאורך השנים
זו הסיבה שמספר הבקשות להיתרי בנייה הלך ועלה עם השנים. אם ב-2011 הוגשו 68 בקשות להיתרי בנייה בתל אביב, ב-2015 המספר עלה ל-289. ב־2010 5% מהדירות החדשות שנמכרו בעיר היו בפרויקטים של התחדשות עירונית, ב-2015 הם היוו כבר למעלה משליש מהדירות.
תשואה בהתאם לשדרוגים ולתוספות
בממוצע, לרוב הדירות שעוברות הליך של תמ"א 38, מדובר בתוספת של 40%-60% לערך הדירה. אם נפרוט את השדרוגים והתוספות: הוספת חדר ממ"ד במסגרת תמ"א 38/1 יכול להעלות את ערך הדירה ב-20% ממחירה. תוספת של מרפסת יכולה להעלות את ערך הדירה ב-12%, תוספת של מעלית לדירה בקומה שלישית יכולה להעלות את ערכה ב-20%, תוספת של חניה לבניין, נכס משמעותי בעיר תל אביב, תעלה את ערך הדירה בכ- 5%-10% ושיפוץ של חזות הבניין תעלה את ערך הנכס, בכ-10%. כאשר ערך התחלתי של דירה בתל אביב הוא ממילא גבוה, מדובר כאן בעלייה משמעותית.
תמורות גבוהות לדיירים- מוטיבציה גבוהה ליזמים
לעיתים עסקת תמ"א 38 היא בעלת כדאיות גבוהה ליזם, ובשל כך הוא מוכן להעניק תמורות גבוהות במיוחד לדיירי הבניין. בשנת 2015 חתמו 16 בעלי דירות בבניין באזור הצפון הישן בתל אביב על עסקת תמ"א 38 בה הן יקבלו דירות חדשות וגדולות באופן משמעותי, לאחר פרויקט הריסה ובינוי מחדש, וגם 125 אלף ₪ בממוצע. כמובן שעסקה כזו לא הייתה יכולה להתקיים באף מקום אחר מלבד תל אביב. עם תמורות כה גבוהות לדיירים נראה שמדובר כאן בעסקה כלכלית גרידא ושהקשר בין המטרה המקורית של תמ"א 38 – חיזוק הבניין בפני רעידות אדמה לביצוע פרויקטים אלו באזורים נחשקים בתל אביב הולך ומתרופף.
צילום: Leon Yaakov