עלותו של פרויקט תמ"א 38 היא גבוהה מאוד, וכל השקעה בו טומנת בחובה לא מעט סיכונים כספיים לכל הצדדים: היזם, בעלי הנכסים בפרויקט והגורם הפיננסי המממן אותו, וכולם זקוקים לוודאות וביטחון בהשקעתם בפרויקט. מהן האפשרויות במימון תמ"א 38?
ליווי בנקאי בתמ"א 38/1
פרויקט תמ"א 38 ממומן באמצעות מספר מקורות. ראשית, היזם אמור להגיע עם הון עצמי לפרויקט, צעד המלמד גם על אמונתו בפרויקט ומחויבותו אליו. מעבר להון העצמי, הוא יכול לבחור בין שני אפיקי מימון: מימון בנקאי ומימון חוץ בנקאי כמו לדוגמא קרנות השקעה.
למרות שליווי בנקאי דורש מהדיירים להעמיד את זכויותיהם בקרקע כערבות, עדיין, יש בליווי בנקאי לא מעט יתרונות עבור הדיירים. ככלל, הבנקים לא נלהבים לממן פרויקט של תמ"א 38 לחיזוק מבנים, משום שבאופן יחסי לא מדובר בפרויקטים גדולים בהיקף ההשקעה בהם, ועם זאת יש בהם סיכון רב עבור הבנק המלווה, בעיקר כשמדובר ביזם קטן או בינוני.
תמ"א 38/2
המצב שונה בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובינוי, המחייב ליווי בנקאי בשל היקף ההשקעה הגדול בו. כאשר הבנק ניאות להשקיע בפרויקט תמ"א 38 לחיזוק מבנים, הוא לא ייקח סיכון גדול ויאשר מימון ליזם רק לאחר שעבר את הבדיקות המחמירות הנדרשות על ידו. בכך, הבנק המלווה נותן מעין גושפנקא ליזם, והדבר יכול להוות אישור לחוסנו הפיננסי של היזם וליכולותיו המקצועיות, עבור בעלי הנכסים ועבור רוכשים פוטנציאליים בבניין המיועד ליישום הפרויקט. הבנק המלווה בוחן בנוסף לכך גם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ומחייב את היזם להביא הון עצמי כדי לוודא שגם הוא לוקח סיכון.
קריטריונים לקבלת מימון
יזמים קטנים, לרוב לא יגיעו לפרויקט עם הון התחלתי גבוה, לעומת חברות יזמות גדולות ומנוסות בעלות הון עצמי גבוה יותר וניסיון רב עם המערכת הבנקאית, ולכן מימון חוץ בנקאי יכול יותר להתאים להם. הדרישות של המימון החוץ בנקאי להון עצמי יהיו כ- 0%-20% לעומת מימון בנקאי המציב דרישות יותר קשיחות ודורש הון עצמי של היזם בגובה של 20%-40% מסך העלויות. התנאים הקשיחים באים לידי ביטוי גם במצב בו היזם לא מצליח להשלים את הפרויקט. הבנק המלווה ימנה כונס נכסים וימכור את הפרויקט, לעומת זאת, גורמי מימון חוץ בנקאי ימנו מנהל מקצועי חלופי וישלימו את הפרויקט.
מימון חוץ בנקאי ליזמי תמ"א 38 קטנים ובינוניים
לא פעם יזמים מנהלים מספר פרויקטים במקביל, ולכן נדרשים להשקיע את ההון העצמי שלהם בכל אחד מהפרויקטים. לפיכך, על מנת לעמוד בדרישות הבנק המלווה הם נאלצים לפנות לגורמי מימון חוץ בנקאיים כמו קרנות השקעה, שהפכו להיות יותר ויותר שכיחות בשנים האחרונות. קרנות השקעה בתמ"א 38 מגייסות את כספיהן ממשקיעים פרטיים, גופים פיננסיים וגופים מוסדיים, והתמורה שלהן מגולמת ברווחים עתידיים שיתקבלו מהפרויקט או מתשלומי ריבית. קרנות ההשקעה מהוות פתרון הולם בעיקר עבור יזמים קטנים ובינוניים במימון תמ"א 38 לחיזוק מבנים.