ליווי בנקאי היה במשך שנים רבות גורם המימון המרכזי של ענף הנדל"ן. אך מאז המשבר הבנקאי בשנת 2008, הוא דועך לאיטו ואת מקומו תופסים גורמי המימון החוץ בנקאי. ב-2017 למעלה מ-50% מהיקף האשראי לענף הנדל"ן שהסתכם ב-225 מיליארד שקלים, הגיע ממקור חוץ בנקאי. העובדה, שתוך עשור היקף האשראי החוץ בנקאי הכפיל את עצמו, הביאה בשנים האחרונות להקמה של חברות המעניקות אשראי לפרויקטים נדל"ניים כמו קבוצות רכישה או התחדשות עירונית. אילו מסלולי מימון מוצעים לפרויקטים של התחדשות עירונית?
ערבות בנקאית הכרחית בפרויקטי תמ"א 38/2, הריסה ובינוי
בפרויקטים רבים של תמ"א 38 ליווי בנקאי מהווה בעיני הדיירים ערובה לכך שהפרויקט בטוח, ושהיזם הוא בעל חוסן כלכלי. פקטור זה אף עשוי להשפיע על הסכמת הדיירים והצלחת הפרויקט עצמו. הסיבה העיקרית לתפישה זו, היא הדרישות המחמירות שמעמיד הבנק בפני היזמים למתן הלוואה. בנוסף לדרישותיו, הבנק בוחן גם את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, ומחייב את היזם להביא הון עצמי בשיעור מסוים מעלות הפרויקט. יחד עם זאת, ידוע כי בנקים גדולים ומרכזיים אינם ששים להעניק אשראי לפרויקטים של תמ"א 38/1. הסיבה לכך היא שמדובר בסיכון רב לבנק, בעיקר כאשר מדובר ביזמים קטנים ובינוניים. לעומת זאת, הליווי הבנקאי משחק תפקיד מרכזי בעיקר בפרויקטים של תמ"א 38/2 שנעשים לרוב על ידי חברות יזמיות גדולות. ערבות בנקאית היא למעשה דרישה הכרחית בתמ"א הריסה ובינוי, בשל היקף ההשקעה הנדרשת בפרויקט גדול ובפינוי הדיירים. לצורך גיוס ההון הדרוש, יזמים אלו פונים לבנקים מרכזיים ולבורסה לני"ע בת"א.
קרנות מימון מאפשרות תנאי הלוואה גמישים
בשנים האחרונות צצות עוד ועוד קרנות מימון ייחודיות להשקעה בתמ"א 38/1. קרנות אלו מציעות מודלים ייחודיים של השקעה בפרויקטים אלו. יזמים בינוניים וקטנים שמתקשים לעמוד בתנאים המחמירים שמציבים הבנקים, ונדרשים לגייס הון עבור מספר פרויקטים במקביל, מוצאים בגיוס ההון מקרנות אלו פתרון הולם. קרנות אלו מגלות יותר גמישות בתנאים שלהן לאישור ההלוואה. בעוד הבנקים בודקים את ההיסטוריה של היזם, קרנות ההשקעה החוץ בנקאיות יתמקדו לרוב בכדאיות הכלכלית של העסקה עצמה. בנוסף, תקופת ההמתנה מרגע שהיזם מגיש את הבקשה לאשראי מהקרן ועד שהוא מקבל את הכסף היא הרבה יותר קצרה מאשר בבנקים.
גורם נוסף שנותן אשראי לפרויקטי תמ"א 38- חברות ביטוח
חברות ביטוח גדולות החלו ללוות פרויקטים של תמ"א לפני כעשור, וכיום הן הפכו להיות גורם מרכזי במתן אשראי חוץ בנקאי לנדל"ן. חברות אחרות הדומיננטיות בשוק האשראי של תמ"א 38 הן חברות לניכיון שיקים.
עד השנה לא הייתה רגולציה בתחום המימון החוץ בנקאי. אולם, החל מאוקטובר נכנס לתוקפו חוק הפיקוח על נותני שירותים פיננסיים, שמטרתו בין היתר להסדיר את מתן האשראי החוץ בנקאי לנדל"ן. הסדרת הרגולציה בשילוב היצע האפשרויות ההולך וגדל למימון חוץ בנקאי, מלמדים כי מגמה זו רק תלך ותתחזק בענף הנדל"ן.