למעלה מעשור נאלצו להמתין היזמים בתל אביב על מנת שהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תאשר את "תוכנית הרבעים" – תוכנית ייעודית לתמ"א 38 בתל אביב המתייחסת לרבעים 3 ו-4 – אזורים מבוקשים אשר נמצאים במרכז העיר ובצפון הישן. לכל רובע יש תוכנית נפרדת שנותנת אפשרות להתחדשותו יחד עם שמירה על האופי הסביבתי הייחודי שלו. איך יושפעו פני העיר והאם אנו עומדים לראות ריבוי של תמ"א 38 בתל אביב בתקופה הקרובה?
שיקולים בעד ונגד תוכנית הרבעים
הרבה מאוד אנשי מקצוע בענף הנדל"ן חיכו לרגע הזה. בעיר שבה קיים מחסור משמעותי בשטחים לבנייה חדשה ומאידך הביקוש לדירות בה הולך וגדל, תוכנית הרבעים היא בעלת חשיבות גבוהה שאמורה לספק מענה, לפחות חלקי, לצורך הזה.
כבר בשנת 2008 החלה עיריית תל אביב לקדם את תוכנית הרבעים, אך מאז קמו מתנגדים רבים לתוכנית. מצד אחד, בעלי הנכסים דרשו להגדיל את התמורות שיקבלו ומצד שני, אונסק"ו והמועצה הארצית לשימור אתרים טענו כי תוספת קומות מפרה את עקרונות ההכרזה ומרקם העיר הלבנה ומסכנת את מעמד האזור כאתר מורשת עולמי.
אישור תוכנית הרבעים
בסופו של דבר הושג פתרון, כאשר ברובע 3 שגבולותיו הם בוגרשוב ועד נחל הירקון, אבן גבירול ממזרח ועד חוף הים, הוטלו מגבלות בנייה משמעותיות כך שתמ"א 38 באזור זה תהיה ברובה חיזוק מבנים, רוב האזור יוכרז כאזור לשימור וייבנו בו בעיקר ממ"דים. לעומת זאת, ברובע 4 שגבולותיו הם אבן גבירול, נתיבי איילון, נחל הירקון ושדרות שאול המלך, תתאפשר תמ"א 38 הריסה ובנייה מחדש. פרויקטים ברובע 4 יהיו כדאיים מבחינה כלכלית, ונראה כי תהיה מתיחת פנים משמעותית לאזור ורוב בעלי הנכסים והיזמים צפויים להגיש בקשות להיתרי בנייה. רובע 5 שגבולותיו נפרשים בין שדרות בן ציון ואזור נווה צדק אמנם לא נכלל בתכנית הרבעים אך מסתמן כי בשנים הקרובות הוא ייכלל בתוכנית, וככל הנראה דינו יהיה כשל רובע 3 – מיעוט בניינים חדשים ובעיקר חיזוק מבנים ובניית ממ"דים.
תחזית נדל"ן טובה או קודרת?
אישור תוכנית הרבעים יניב ריבוי של פרויקטים באזורים אלה, ונראה כי היתרי הבנייה שיתקבלו במקביל, יהפכו את האזור לאתר בנייה מאסיבי. היזמים ובעלי הנכסים הם לא היחידים שירוויחו מכך, גם עיריית תל אביב צפויה להכניס לקופתה מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור שייגבו ממוכרי הדירות דרך היטלי השבחה בגין הזכויות הנובעות מהתוכנית.
ההשפעה העתידית על המרקם החברתי בעיר
השינוי שצפוי לעבור על העיר הוא לא רק מבני ואסתטי אלא גם שינוי במרקם החברתי. בניית בניינים חדשים ויוקרתיים, בעלי מפרט טכני בסטנדרטים גבוהים או במילים אחרות, השבחת הנכסים תעלה את המחיר למ"ר, והאוכלוסייה שתוכל בעוד מספר שנים לאפשר לעצמה לרכוש דירות בסכומים כאלו היא אוכלוסייה ממעמד סוציו אקונומי גבוה – משפחות מבוססות, אוכלוסייה מבוגרת שתעתיק את מגוריה מערים אחרות בארץ וכמובן תושבי חוץ. לעומתם, אוכלוסיית הסטודנטים והצעירים שהיוותה חלק משמעותי מהמרקם החברתי בעיר תלך ותתמעט.
צילום: Ilya Platonov