בעידן הקורונה בו המערכת הבנקאית משהה את מימון וליווי הפרויקטים למגורים, הגיע הזמן להכיר את עולם המימון החוץ בנקאי בהתחדשות עירונית.
עולם מימון הפרויקטים בנדל"ן מהווה חלק משמעותי בתהליך ביצוע וקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית, אך עדיין נסתר ולא מובן מספיק בקרב בעלי הדירות וועדי הבתים. כדי לגשר מעט על הפער, הזמנו את פולי טטרו, מנכ"ל ובעלים של גוף המימון לידר טופ קפיטל, לראיון וידאו מקצועי עם עו"ד עידו שחם בו ניסנו לפשט ולהנגיש לדיירים את עולם מימון הפרויקטים למגורים דרך הבנה של סוגי המימון הקיימים בשוק, ההבדל בין המערכת הבנקאית והחוץ בנקאית וכמובן מהן המשמעויות כלפי הדיירים.
מהי מעטפת מימון לפרויקט בהתחדשות עירונית? והאם יש הבדל בין הבנקים לגופים החוץ בנקאיים?
את עולם המימון ניתן לחלק לשניים: המערכת הבנקאית ועולם המימון החוץ בנקאי. כל יזם ופרויקט נדל"ן למגורים זקוק באופן גס לשלושה צרכי מימון- מסגרת אשראי לפרויקט, ערבויות מכר וערבויות ביצוע. עד לפני עשור המערכת הבנקאית הייתה היחידה שידעה לספק את כל הפתרונות הללו ליזם ולפרויקט. בעשור האחרון נוצרה מהפכה בעולם המימון המאפשרת לגופים החוץ בנקאיים להוות גורם מתחרה לבנקים וכן לספק את כלל הפתרונות עבור היזם והפרויקטים. הגופים החוץ בנקאיים, להבדיל מהבנקים, לא כפופים לרגולציה בנקאית וזה מה שמאפשר להם לקבל החלטות ולאשר מימון בצורה יעילה יותר.
אם כך מאיפה הכסף?
מרבית הגופים החוץ בנקאיים בשוק כיום מתבססים על מקורות כסף "איכותיים" מאוד כמו חברות ביטוח וכספים מוסדיים. למעשה, תפקידו של הגוף החוץ בנקאי הוא להוות צינור עבור אותן חברות ביטוח וגופים מוסדיים שרוצים להשקיע את כספם "האיכותי" באמצעות הלוואות בנדל"ן.
הדייר שנכנס לתהליך התחדשות עירונית "מפקיר" את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלו ליזם, איך הוא יכול להיות בטוח כאשר אין בנק בתמונה?
פרויקט התחדשות עירונית מבוסס על עיקרון של הריסת מבנה קיים כדי לשדרגו ולבנות מבנה גדול יותר וחדש, מצב זה מורכב עבור דיירים ומעמיד אותם בפני חשיפה להפסד כאשר הם רואים את הנכס הכלכלי הגדול שלהם נהרס תמורת הבטחות עתידיות. הפתרון שהבנקים הביאו לנושא נקרא ערבות חוק מכר, כשהמשמעות היא מתן ערבות בנקאית לדיירים בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל לאחר שהפרויקט החדש ייבנה. כיום הגופים החוץ בנקאיים יודעים לתת בדיוק את אותה ערבות כאשר ההבדל היחידי הוא שהיא מונפקת על ידי חברות הביטוח ונקראת פוליסת חוק מכר.
אם כך איך קובעים את שווי הדירה החדשה?
לפני שכל יזם ניגש לבקש מימון הוא מכין דו"ח אפס באמצעות שמאי מקרקעין, אותו דו"ח מהווה בחינה סטטוטורית, משפטית וכלכלית של הפרויקט. בנושא הכלכלי, נדרש מהשמאי לאמוד את שווי כלל הדירות העתידיות של הפרויקט. בעלי הדירות בפרויקט חתומים מול היזם על סוג התמורה שהם אמורים לקבל: קומת הדירה, גודל הדירה וסוג הדירה כך שלפי הדו"ח ניתן לדעת את שוויה. חשוב לציין כי גופי המימון מחויבים להעניק לבעלי הדירות ערבות או פוליסת חוק מכר בדיוק לפי השווי שנקבע ע"י השמאי בדו"ח.
עד כמה חשוב בחירת גוף המימון והערבות הניתנת?
חשוב לזכור כי ענף הנדל"ן חווה בעבר לא מעט מקרים בהם קבלנים ויזמים נכנסו לקשיים ופשטו את הרגל תוך כדי ביצוע פרויקט ולעיתים מספר פרויקטים, במצב הזה הבחירה של גוף המימון והיכולת שלו לנהל נכון את הפרויקט מבחינה פיננסית חשובה מאוד ויכולה לקבוע האם הפרויקט יצא או לא יצא לפועל. בנוגע לבעלי הדירות, על מנת לא לאבד את הנכס ולהישאר בטוחים, חשוב מאוד שהדיירים לא יתפשרו על פחות מערבות או פוליסת חוק מכר כאשר הם ניגשים לפרויקט.
היות ומדובר בגופים עסקיים וללא רגולציה, מהם הסיכונים שהדיירים חשופים אליהם ואיך ניתן להימנע מהם?
סיכונים הם חלק מהחיים וקיימים בכל תחום וענף. כדי לצמצם את החשיפה לסיכונים יש לבדוק מספר נושאים כאשר אנחנו מחליטים להתקדם עם גוף מימון חוץ בנקאי: בשלב הראשון נבדוק שהוא מממן פרויקטים על פי אמות מידה בנקאיות, כלומר ניהול פיננסי במתכונת של ליווי בנייה סגור, לאחר מכן יש לוודא כי הוא יודע להעניק לנו את הבטוחות הנכונות קרי פוליסות חוק מכר באמצעות חברות ביטוח ולבסוף לוודא מהיכן מגיע הכסף ומקורות ההון שעומדים מאחוריו. גוף מימון שמאחוריו עומדים גופים איכותיים כמו חברות ביטוח, גופים מוסדיים ובתי השקעות מעיד שאותו גוף עבר בדיקות ובחינות רחבות של אותן חברות, זכה באמונן והן מאפשרות לו להשתמש במקורות הכסף האדירים שלהן.
השיח על השלכות של נגיף הקורנה מתמקד לא מעט על החשש והמשברים הכלכליים, איך לדעתך יראה ענף הנדל"ן לאחר המשבר?
אנו נמצאים בעיצומו של משבר כלכלי עולמי וכל ניסיון לבחון או לנבא את השפעותיו בשלב הזה נתון לכישלון, עם זאת למרות שקשה לחזות אנו מאמינים שהכלכלה הישראלית איתנה וחזקה עם מנועי צמיחה אדירים שיוכלו למשבר הקורונה, כאשר בהקשר של ענף הנדל"ן ניתן להאמין כי משבר הקורונה יעשה טוב לענף בטווח הקצר והארוך.