בעולם טכנולוגי של מידע בו אנו חיים, כאשר אלפי עסקאות של דירות למכירה מתפרסמות בלוחות הנדל"ן השונים מידי חודש, לא פשוט למצוא את הדירה האולטימטיבית, זאת שתהיה נעימה למגורים ותהווה השקעה נהדרת לשנים הבאות. משפחה ממוצעת בישראל נדרשת לחסוך מעל ל-200 משכורות על מנת לרכוש דירת 4 חדרים במרכז הארץ לכן זה רק הגיוני שתרצה למצוא דירה ששווה הרבה יותר ממחירה על הנייר ,כזאת שתעזור לה להגיע בסופו של דבר לביטחון כלכלי אמיתי . עידן המידע הנוכחי זירז את התפתחותם של כלים טכנולוגיים מתקדמים בתחום הנדל"ן המאפשרים לרוכש הדירה המתחיל ליהנות מיכולות שהיו שמורות עד כה למשקיעים מנוסים. היכולת לבצע חיזוי עתידי המציג את הפוטנציאל הגלום בדירה בלחיצת כפתור מעניק לקונה יתרון משמעותי מעבר לבדיקה היבשה של מחיר ממוצע למ"ר בשכונה בלבד המבוצעת כיום.
בישראל קיימים מספר סוגי נכסים בשווי של עד 1.5 מליון ש"ח בהם השווי העתידי יכול לעלות באופן חד, ללא קשר לעליית מחירי הנדל"ן כגון: קבוצות רכישה, קרקעות חקלאיות, פרוייקטי פינוי בינוי ו תמ"א 38. לאור השם הרע שיצא לקבוצות הרכישה בזמן האחרון, הרבה מאוד קונים הורידו אופציה זו מהפרק ובכל מקרה זהו אינו פתרון מיידי למגורים אלא הבטחה לדירה חדשה עתידית בעוד מספר שנים. קרקעות חקלאיות מהוות אופציה שקורצת לרבים עקב המחירים הזולים וההיצע הרב אך הפיתוח העתידי שלהם קשה מאוד לחיזוי, עלול לקחת עשרות שנים ולא מהווה אלטרנטיבה מיידית למגורים לכן בחרנו להתמקד באופציות הרלוונטיות יותר :פינוי בינוי ופרויקטי תמ"א 38. מבחינת הגדרות בפינוי בינוי הכוונה היא לפרויקט בקנה מידה רחב יותר, לרוב מספר בניינים/רחובות שמתאגדים כדי לבצע התחדשות עירונית ע"י הריסת הבניינים ישנים ופיתוח האזור מחדש. התכנון העתידי של הפרויקט הינו מורכב וכולל בנייה של תשתיות נוספות כגון כבישים,חניות וגנים על כן מדובר בפרויקט שיכול לקחת 10-15 שנים בקלות אך למי שישאר עד הסוף מובטחת דירה חדשה ומורחבת לעומת הדירה הקודמת שלו, הממוקמת באזור חדש לחלוטין. בתמ"א 38 לעומת זאת מדובר על הריסה/חיזוק של בניין אחד לרוב, כאשר בעלי הדירות הישנות יהנו מדירה חדשה בתוספת של עד 25 מ"ר הכוללת ממ"ד, מרפסת שמש, מחסן וחניה וכל זאת במסלול מהיר יותר במשך 3-5 שנים.
טוב אז איך מתחילים? כרגיל, נכנסים ללוחות הנדל"ן המובילים ולקבוצות הרלוונטיות בפייסבוק על מנת להנות מהמלאי הגדול ביותר של דירות, מה שיגדיל את הסיכוי שלנו לאחר מכן לסנן מתוכן את הדירה האולטמטיבית. כמובן שכאשר מדובר בדירה שאינה להשקעה בלבד אלא בדירה שבה אנחנו מתכוונים לגור כמובן שקודם כל יש לוודא שהדירה עונה על כל הקריטריונים החשובים לנו (קומה, מחיר, אזור,מס' חדרים וכו') ולאחר מכן לבדוק האם הדירה נמצאת בבניין פוטנציאלי לביצוע של פרוייקט פינוי בינוי או תמ"א 38. ניתן למצוא אזורים המוכרזים ע"י המדינה כמיועדים לפינוי בינוי בעמוד הרלוונטי באתר משרד השיכון ולחפש דירות בלוחות הנדל"ן באזורים אלה על בסיס המפה. כמו כן ניתן לעקוב בתקשורת אחרי מקומות נוספים שבהם מתארגנים תושבים לבקשת הכרזה מהרשויות על אזורים נוספים כמתחמי פינוי בינוי במסלול יזמים. אם בחרנו להתמקד בתמ"א 38 על מנת למצוא בניין יש לוודא שהוא נבנה לפני שנת 80 ושהוא אינו עומד בתקן של עמידות מבנים בפני רעידות אדמה (ת"י 413) או פשוט לקבל תוצאה מיידת online ע"י הכנסת כתובת הבניין באתר CitySquare.
אחרי שבדקתם שהבניין אכן מתאים לפינוי בינוי/תמ"א עכשיו מגיע השלב המעניין והוא הבדיקה הכלכלית שתעזור לנו להבין האם משתלם לקבלנים לבצע פרוייקט בבניין ומה יקבלו הדיירים. במקרה של פינוי בינוי ניתן להכנס לכלי החדש של הרשות להתחדשות עירונית שעלה לאוויר בשבוע שעבר ומאפשר לרשויות, בעלי דירות ויזמים לבחון כדאיות כלכלית של מתחמי פינוי בינוי באתר. המודל מאפשר בחינה ראשונית של הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בהינתן נתוני בסיס תכנוניים כלכליים שונים ומכיוון שהוא חצי ידני נאלץ להזין את: מספר הדירות לפינוי, שטח דירה ממוצעת באזור, תוספת ממוצעת לדירות החדשות,שווי למ"ר דירה סטנדרטית, שווי מטר לדירה בשיווק וכו'. כאשר מחוג "שיעור הרווח" עומד על 15% ומעלה ניתן להבין שמדובר במתחם פינוי בינוי כלכלי ליזמים ושמדובר בדירה בבניין עם סיכוי גבוה לעליית ערך. במקרה של תמ"א 38 הדברים פשוטים יותר וניתן לבדוק את כלכליות הבניין בפלטפורמה של CitySquare. כאן מדובר במודל שמאי/אדריכלי אוטומטי שרץ מאחורי הקלעים ומצריך מאיתנו רק להכניס את כתובת הבניין כאשר המחוג עומד על 18% ומעלה ניתן להבין שיש כאן פוטנציאל כלכלי ליזמים וניתן לראות גם בגרף המוצג בכמה יעלה מחירה העתידי של דירה בבניין. כך לדוגמא כאשר המחוג מצביע על 50% ניתן להבין שדירה בגודל ממוצע בבניין תעלה את ערכה ב50% לעומת מצבה כיום. חשוב לדעת שלרוב הדירות הקטנות יותר בניין נהנות מעליית הערך הגבוהה ביותר מכיוון שבד"כ ההרחבה העתידית המוצעת לדיירים בפרוייקט תמ"א 38 הינה זהה לכלל הדירות כך שאם אתם יכולים להסתפק בדירה קטנה תרוויחו בסופו של דבר הרבה יותר.
כשמדובר ברכישה הגדולה ביותר שיעשו רוב הזוגות הצעירים בישראל במשך כל ימי חייהם מפתיע לגלות שהרבה מהם יוצאים לקרב ללא הכלים המתאימים ובסופו של דבר מקבלים החלטות שעליהם יצטערו בעתיד.בכל צומת דרכים משמעותי שכזה מומלץ להקדיש כמה דקות נוספות כדי ללמוד איך למקסם את יכולות הטכנולוגיה לטובתכם. מדובר בשיטה טכנית פשוטה למציאת הדירה האולטימטיבית עבורכם, שיטה המעניקה יתרון משמעותי על פני אלה שלא הבינו איך לנצל את הטכנולוגיה הזמינה לכולם אך בעצם מהווים תחרות עבורכם מכיוון שגם הם בצדק מנסים למצוא עבורם את דירות הטובות ביותר. אף פעם לא מאוחר להתחיל ,גם אם מעולם לא רכשתם דירה ואינכם מומחים בנדל"ן אחרי שתתנסו בבדיקת מספר כתובות העסק יתחיל לרוץ ולא תבינו איך לא חיפשתם כך עד היום.