העיר רעננה עוברת בעשור האחרון תהליכי פיתוח משמעותיים. בנוסף לבנייה של שכונות חדשות, מקדמים בעיריית רעננה במרץ רב גם פרויקטים של תמ"א 38. על פי נתוני משרד השיכון, רעננה היא העיר השנייה בישראל בדירוג התחדשות עירונית עם למעלה מ-1900 דירות שקיבלו אישור לתמ"א 38 – המהוות כ-8 אחוזים מסך הדירות בעיר. נכון להיום, נמצאים למעלה מ-100 פרויקטים של תמ"א 38 בשלבים שונים. מה עומד מאחורי המדיניות התומכת?
סקירה כללית של השכונות בעיר
בעשור האחרון התחלות הבנייה שגשגו בעיר. לצד בנייה של שכונות חדשות, מקודמים כיום כ-220 פרויקטים כאשר כ-85% מהם במסגרת תמ"א 38/1. רוב הפרויקטים מרוכזים במרכז העיר, הנחשב לאחד האזורים המבוקשים ברעננה. קרית דוד רמז וקרית ויצמן הן שתי השכונות הפעילות ביותר בעיר במסגרת התחדשות עירונית.
מה מידת הכדאיות לקיום פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי בעיר רעננה?
פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים פתרון לא רע עבור בנייני הרכבת והמבנים הישנים המצויים במרכז העיר. דבר המעלה את הכדאיות הכלכלית של עשרות היזמים הפעילים במקום. למעלה מ-30% מכלל הפרויקטים הם בניינים אשר כבר אוכלסו או נמצאים בתהליכי בנייה. כמחצית מהפרויקטים המקודמים ממתינים לאישורים של היתרי בנייה. (רוצה לדעת מה מידת כדאיות תמ"א בבניין שלך? לחץ כאן)
השגת מטרות וחזון ארוך טווח באמצעות התחדשות עירונית
לפני שנתיים אושרה תוכנית מתאר כוללנית לעיר. אחת ממטרותיה היא להכפיל את האוכלוסייה תוך 20 שנה. התוכנית מאפשרת בנייה של עד 8 קומות במרכז, במקום 3 ו-4 קומות המאפיינות את רוב הבניינים כיום. ברחוב המסחרי הראשי של העיר – רחוב אחוזה – תתאפשר בנייה של עד 9 קומות. בשל החשש כי מצוקת החנייה והפקקים תחריף עם עיבוי הבנייה, הוחלט לבנות באחוזה חניונים תת קרקעיים במסגרת תמ"א 38/2. ככלל, בשנה האחרונה החלו בעירייה לקדם יותר פרויקטים במסגרת של הריסה ובינוי מחדש. פרויקט נוסף שאושר בשנה שעברה נמצא בשכונה הוותיקה קרית שרת. במסגרת הפרויקט את 138 יחידות הדיור שהיו בבנייני רכבת רעועים, יחליפו 355 דירות במתחם של 6 מגדלים.
מה המוטיבציה של העירייה לקדם התחדשות עירונית בעיר?
מלבד הצורך הבטיחותי לחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ושיפור חזות העיר, העובדה שהצפיפות בעיר רעננה יחסית נמוכה, האוכלוסייה המתבגרת, וההגירה של משפחות צעירות לערים השכנות: כפר סבא והוד השרון, הן בין הסיבות שהובילו את עיריית רעננה לקדם פרויקטים של תמ"א 38. העובדה שהצפיפות בעיר נמוכה מאפשרת הגדלה של המבנים במרכז העיר המבוקש – סביב רחוב אחוזה – שם מתרכזים רוב הפרויקטים של תמ"א 38. התחדשות עירונית תגדיל את היצע הדירות הקיים ותמשוך אליה מגוון של אוכלוסיות.
תמ"א 38 או פינוי בינוי- מה מתאים יותר לרעננה
רעננה היא עיר צעירה בשנים, ולפיכך מספר הבניינים בתחומה אשר עומדים בקריטריונים של תמ"א 38 קרי בניינים ישנים אשר נבנו לפני שנת 1980 הוא יחסית מועט. עם זאת, רעננה נחשבת לאחת הערים שמקדמות באופן בולט פרויקטים של התחדשות עירונית. בשנת 2014 העיר רעננה רשמה שיא בהתחדשות עירונית כאשר קרוב למחצית מהבתים הישנים היו בתהליכים של תמ"א 38. מדיניות זו הובילה לכך שלוועדה המקומית הוגשו באופן יחסי בקשות רבות לאישור תמ"א 38. (מעוניינים לקדם תהליך תמ"א באופן חכם ולא יודעים לאיזה יזם או עו"ד לפנות? לחצו כאן)
פינוי בינוי בעיר
לפני כשנה יצא לדרך פרויקט מאסיבי ראשון של פינוי בינוי בעיר, הכולל הריסה של 48 דירות ב-4 בניינים ישנים ובמקומן בנייה של 154 דירות חדשות. הוועדה המקומית קבעה כי הפרויקט יאושר בתנאי שייבנו בו כ-20% דירות קטנות על מנת לאפשר דיור מוזל יותר. מאז, אושרו בעיריית רעננה מספר פרויקטים נוספים של פינוי בינוי, שבמסגרתם ייבנו מאות דירות חדשות אשר יחליפו בנייני רכבת, המכילים דירות ישנות במצב רעוע. העירייה הדגישה את הצורך בבניית דירות בתמהיל מגוון על מנת לאפשר דיור לאוכלוסיות שונות. (לדירוג יזמי פינוי בינוי בארץ לחץ כאן)
תמריצים ליזמים
על פי חזונה של עיריית רעננה הנפרש באתר הבית שלה, עידודה למימוש פרויקטים של תמ"א 38 בתחומה בא לידי ביטוי בכך שהיא מעמידה צוות מקצועי לבדיקת התכניות המוגשות, ולצורך ייעוץ הנוגע להיערכות למימוש תמ”א. עיריית רעננה אף מעניקה הנחה בשווי של 50% מתשלום אגרת הבניה, בנוסף להנחה בגובה 90% בתשלום היטל השבחה בגין זכויות הבניה שמעניקה תמ”א 38. אם בערים אחרות אחת הסיבות שבעטין מתעכבים פרויקטים של תמ"א 38 היא סחבת בירוקרטית, בעיריית רעננה מבקשים לזרז את הליכי הדיון בוועדה המקומית לתכנון ובניה, ומקלים על היזמים עם הליכים בירוקראטיים פשוטים יותר. עם זאת הם מתחייבים להליך תקין ובו יושמעו הקולות המתנגדים של התושבים. (מעוניינים לקצר תהליכים בירוקרטיים בתהליך התמ"א שלכם? לחצו כאן)