אחת ההחלטות המכריעות בפרויקט תמ"א 38 היא בחירת היזם. הדיירים מפקידים בידיו את הנכס שלהם, והיזם אמור ללוות אותם ואת הפרויקט לתקופה ארוכה, ולכן עליו לעמוד במספר קריטריונים. מהם מבחני הקבלה של יזמי תמ"א 38?
הקלות המיסוי בענף ההתחדשות העירונית והרחבת היתרי הבנייה על ידי הממשלה והרשויות המקומיות מביאים לכך שמספר יזמי תמ"א 38 אשר עוסקים בתחום ההתחדשות עירונית נמצא בצמיחה מתמדת, וזאת ללא חסמי כניסה או רגולציה משמעותית. כמו בכל ענף מקצועי, המנעד נע בין יזמים טובים ומקצועיים לבין קבלני חתימות, שמבטיחים לא מעט אך בפועל יכולים לממש רק חלק מהבטחותיהם. בטרם חותמים הדיירים עם יזם על פרויקט תמ"א 38 יש מספר דברים שעליהם לוודא:
חוסן פיננסי
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מאוד יקר. בשל העובדה שהיזם משקיע כספים רבים במהלך הפרויקט בחומרי הבנייה, בשכ"ד לדיירים, הובלות, הוצאות על ייעוץ משפטי ועוד, חשוב לדרוש הוכחות שיש ליזם איתנות פיננסית, ולוודא שהוא מגיע גם עם הון עצמי לפרויקט.
שקיפות
כיוון שמדובר פה בעסקה ששווייה הכלכלי רב, חשוב לוודא שכל מה שנאמר ומובטח בעל פה גם ייחתם על הנייר, ושמסמכים אלו ייחתמו גם על ידי הגורמים הרשמיים שקשורים לפרויקט, כמו בנק מלווה, ורו"ח חיצוני. חשוב שתהיה שקיפות בין היזם מול כל הדיירים, ולוודא שיש אחידות בין התמורות ובחוזים ושלא נחתמו עסקאות "צדדיות". במקרה שבו התמורות אינן שוות, עובדה זו צריכה להיות גלויה וידועה מראש לכלל הדיירים.
ניסיון עשיר
יזם שזהו הפרויקט הראשון שלו זה הדבר האחרון שאתם צריכים. חשוב לוודא שיש ליזם רקורד עשיר בתחום, ושהוא לא רק התחיל פרויקטים אלא גם סיים אותם, ואף בהצלחה. חשוב לבקר באתרים שבהם נבנו או נבנים פרויקטים של היזמים כדי להתרשם מיכולותיהם, ואף ליצור קשר עם דיירים מפרויקטים קודמים כדי להבין יותר לעומק מול מי אתם עומדים ועל אופן ההתנהלות שלו.
ההיסטוריה של היזם
כשהמידע על כל אדם פרטי וחברה עסקית נגיש וזמין בגוגל, קל יותר לחקור את העבר של כל יזם ולבדוק האם עמדו נגדו תלונות או תביעות, אם יש לו תיקים בהוצל"פ וכו'.
גם יזם גם קבלן
במסגרת אחריותו של היזם הוא שוכר את האדריכל והקבלן המבצע, ולעיתים אף משמש כקבלן בעצמו. יש עדיפות גבוהה יותר ליזם שגם משמש כקבלן משום שבענף ההתחדשות העירונית אין כיום מספיק קבלני ביצוע, ולכן עולה הסיכוי שהחברה הקבלנית לא תהיה מוכרת ומומחית בתחום, והדבר עשוי להכשיל את הפרויקט ואף למנוע מהבנק המלווה להעניק אישורים.
זמין ונגיש
זהו מימד נוסף שעליכם לוודא עם הדיירים מהפרויקטים הקודמים של היזם, משום שליזם יהיה אינטרס להראות זמינות ונגישות טרם חתימת החוזה, אך חשוב לדעת מה צפוי לכם ביום שאחרי. פרויקט תמ"א 38 אורך מספר שנים, וחשוב שהחברה מולה תעבדו תהיה זמינה עבורכם, ותיתן את המענה הנדרש לצרכים שלכם לכל אורך הדרך.