כאשר למדינה אין עתודות קרקע לבנייה למגורים בעיקר לא באזורי הביקוש, כולם מבינים כי עתיד הבנייה למגורים מתבסס על התחדשות עירונית כשבראשה פינוי בינוי. אם כך, מה הבעיה? הרי מדובר בסיטואציה קלאסית של ניצחון לשני הצדדים. מצד אחד אנשי המקצוע- יזמים, עו"ד, שמאים וכו' שיוזמים ומתכננים עסקאות עם אחוזי רווח סבירים באזורי ביקוש, ומצד שני הדיירים שיוכלו לבצע "אקזיט" על הדירה שלהם ולדאוג לעצמם לעתיד מבטיח ובטוח. אנו לא נמצאים כאן כדי להשלות אתכם והרי ברור שמדובר בתהליך מאוד מורכב הכולל אי ודאות רבה וחשדות (לעתים בצדק).
אנו מבינים כי ידע, למידה וניסיון עוזרים משמעותית לפוגג חוסר וודאות, לחץ וחשש,
לכן שמנו לעצמנו מטרה לעזור לדיירים לפשט תהליכי פינוי בינוי ולחבר בצורה נכונה ואפקטיבית בנכם לבין הענף המקצועי, כך נוכל לשלוח אתכם למסע ההתחדשות העירונית ה"חשוך והסבוך" עם מעט "תאורה".
שלבי הפרויקט
ראשית, לפני שבכלל נכנסים לשלבי התהליך, חשוב להוריד את עצמנו לקרקע. התחדשות עירונית אינה פרויקט פילנתרופי לשיקום שכונות וחיזוק מבנים. מדובר בפרויקט שיתבצע רק לאחר שתוכח כדאיות כלכלית עבור העוסקים במלאכה. על מנת לקצר לכם את התהייה ואף למנוע מכם להיות תלויים בבחינות כלכליות של חברות יזמיות הקמנו עבורכם פלטפורמה דיגיטלית שבה תוכלו לבחון את כדאיות הדירה שלכם בצורה מאוד קלה וידידותית: היכנסו לאתר www.citysquare.co.il ובהזנת כתובת פשוטה תדעו מייד אם נכון וכדאי לכם להתחיל בתהליך.
לאחר שהשארתם כתובת לבדיקה באתר ואנו מצאנו כי נכון שתתחילו את התהליך, כדאי שתכירו את השלבים בפרויקט פינוי בינוי:
בחירת נציגות הדיירים
כפי שידוע במחוזותינו: שלושה ישראלים- ארבע דעות. פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופרויקטים של פינוי בינו בפרט כוללים לעתים עשרות ואפילו מאות של דיירים.
כדי להקל על גורמי המקצוע ועל ביצוע התהליך חשוב כי כל פרויקט ייצור נציגות דיירים חזקה כך שלכל בניין במתחם הפרויקט יהיה נציגות מול גורמי המקצוע. נציגות הדיירים מוסמכת לקבוע את תוואי הפרויקט והיא לוקחת חלק משמעותי בבחירת בעלי המקצוע השונים שיובילו אתה התהליך (יזם, עורך דין דיירים, חברה מארגנת וכו'). חשוב לציין כי נציגות דיירים חזקה ובעיקר החלטית, תורמת משמעותית למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית.
בחירת חברה מארגנת
כפי שלא תגיעו לבית משפט ותייצגו את עצמכם, כך עדיף שלא תגיעו לפרויקט התחדשות עירונית ללא חברה מארגנת. תפקיד החברה המארגנת הוא לשמור על האינטרסים של הדיירים לאורך ביצוע הפרויקט ולתרום מניסיונה לאורך הדרך תוך היכרות וחיבור עמוק עם דיירי הפרויקט בשילוב היכרות מעמיקה עם השטח וגורמי המקצוע.
CITYSQUARE משמשת גם כחברה מארגנת בפרויקטי פינוי בינוי כאשר בסיוע הפלטפורמה היא כבר סייעה למאות אלפי דיירים בבחינת כדאיות כלכלית בהתחדשות עירונית. לחברה מידע רב לגבי פעילות היזמים, עורכי הדין והאדריכלים בארץ והיא מדרגת את כלל השחקנים בשוק ההתחדשות בדירוג החברתי היחיד בישראל המבוסס על חוות דעת מאומתות של דיירים שכבר עברו תהליכי התחדשות עירונית. איסוף הדאטה והבנת השטח נותנים לנו יתרון עצום בליווי פרויקטים בצורה מקצועית ויעילה
בחירת עורך דין דיירים
כאשר אנו ניגשים לעסקה מורכבת וארוכה כמו בעסקאות התחדשות עירונית, חשוב שנבחר בצורה נכונה את העו"ד שילווה את הדיירים בתהליך. יש לא מעט פרמטרים שאנו צריכים לשים לב אליהם כשאנו נגשים לבחירתו, כגון: מה הניסיון המקצועי שלו? האם הוא מתמחה בהתחדשות עירונית? או בעל התמחות במקרקעין?האם מייצג רק דיירים או גם יזמים? אלו פרויקטים דומים ביצע בעבר? ולא פחות חשוב, יהיה נכון ללמוד קצת אודותיו כדי למנוע ניגוד עניינים עם גורמים אחרים בעסקה כמו יזמים שייצג בעסקאות אחרות. בפרויקטי פינוי בינוי יתכן מצב בו מספר בניינים יתאגדו על מול עורך דין מסוים והשאר יבחרו באחר, המצב פחות רצוי כדי להימנע מביורוקרטיה ועיכובים נוספים אך אפשרי לקדם כך פרויקט בהובלה נכונה.
אל תשכחו שמדובר בתהליך ארוך הדורש המון סבלנות ולכן אל תזלזלו באינטואיציה שלכם, תנו דגש על יחסי האנוש והגישה האישית, כשתגיעו לרגעים המותחים והמורכבים בתהליך תודו לנו על הטיפ הזה.
בחירת יזם
כנראה שהבחירה הקריטית מכולם היא בחירת היזם. בסופו של יום מדובר בחברה שאתם מפקידים בידה את הנכס הכלכלי הגדול ביותר שלכם. כשאנו בוחרים את החברה היזמית עלינו לזכור כי יש בשוק ההתחדשות העירונית למעלה מ-1000 חברות יזמיות, אך לא כולן יכולות להתאים לאופי ומורכבות הפרויקט שלנו, אי לכך יש לגבש יחד עם החברה המארגנת, העו"ד ונציגות הדיירים מכרז לבחירת היזם בפרויקט, כאשר בשלב בחינת הצעת היזם כדאי לתת דגש על מספר נושאים: כמות הפרויקטים שביצע בפועל ומה קצב ההתקדמות של אותם הפרויקטים, בחינה של יכולת וחוסן כלכלי של החברה ומאוד חשוב לבחון חוות דעת מדיירים בפרויקטים מקבילים ודומים שאותה חברה מבצעת. CITYSQUARE מציגה באתר שלה את הדירוג החברתי להתחדשות עירונית בו מופיעים היזמים , אדריכלים ועורכי הדין המובילים בתמ"א 38 ופינוי בינוי על בסיס ניסיונם בשטח וניתוח חוות דעת מדיירים שכבר עברו תהליכי התחדשות עירונית עם אותם בעלי מקצוע.
מפקח בניה
למפקח הבנייה ישנה חשיבות רבה בשמירה על לוחות הזמנים בתהליך, בחינת איכות הבנייה על פי תקני הבנייה הרלוונטיים ובנוסף עליו לוודא שהתהליך מתבצע לפי החוק ולפי מה שסוכם בחוזה. לעתים ניתן לטעות ולחשוב שמפקח הבנייה מגיע כ"נציג" של היזם אשר משרת את טובתו, אך בפועל המצב הפוך ותפקידו העיקרי של מפקח הבניה הוא שמירה על האינטרסים של הדיירים.
ועדה מקומית
לאחר שנבחרו בעלי התפקידים בפרויקט, נדרש היזם לקחת את פרויקט הפינוי בינוי לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. תפקיד הועדה הוא לבחון את הצעת היזם ואת ההתכנות שלה לפי ההנחיות והכללים של הראשות המקומית הרלוונטית, לאחר הבחינה נדרש מהועדה המקומית להגיש לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה את המלצותיה אם לאשר את הפרויקט או לא.
בחירת שמאי
בהתאם להסכמות שהגיע היזם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, נדרש ממנו לשכור שמאי מקרקעין חיצוני על מנת להכין תכנית כלכלית מותאמת לפרויקט ולהגישה לאישור בפני הוועדה המחוזית.
ועדה מחוזית
לאחר שהתכנית שהציג היזם אושרה באופן עקרוני ע"י הוועדה המקומית, נדרש היזם להציג תכנית פרטנית בפני הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, יחד עם הדו"ח הכלכלי של שמאי המקרקעין ותכניות האדריכל שגובשו לפני כן. לוועדה המחוזית מוגשת תכנית מפורטת הבודקת ובוחנת את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט והתאמתו לתכנון האזורי. התכנית מתייחסת בין היתר לנושאים כגון: צפיפות המתחם, כמות הדירות המתוכננות, כמות הקומות, היקף השטח הציבורי ועוד.
לאחר אישור הועדה המחוזית, יכול היזם להתקדם לשלבים הבאים בהם: היתר בניה,פינוי המתחם, הריסתו ותהליך הבנייה. מדובר בנושא מורכב וקשה בפני עצמו, אך בשלב מתקדם זה נוכל כבר להתחיל לדמיין את עצמנו יושבים בדירה החדשה והמושקעת שלנו.
לסיכום
כפי שניתן לראות אנו מדברים על תהליך ארוך ובירוקרטי מאוד הדורש ידע, הבנה רבה, בחירה נכונה ומושכלת של אנשי מקצוע וכן לא מעט מזל. ברור לכם ולנו כי צרה היריעה מלהכיל את כלל השלבים והנושאים שיש להכיר וללמוד בדרך לביצוע הפרויקט, אך באותה נשימה, במאמר זה ניתן לכם כיוון כללי כדי שתוכלו להבין קצת יותר לאן פניכם מועדות. במידה ואתם שוקלים לבצע פרויקט התחדשות עירונית עצמאית ע"י הדיירים בלי להמתין ליזם כדאי שתקראו את הכתבה שהכנו בדיוק עבור נושא זה: ממ"ד על חשבון הבית: התחדשות עירונית עצמאית ע"י הדיירים.
כדי לעזור לכם יותר בהבנת תמונת המצב, השקנו בפברואר האחרון את המדריך החברתי להתחדשות עירונית לשנת 2020. במדריך תוכלו להתעדכן בדירוג החברות והמשרדים המובילים בתחום, המתבסס על נתונים כמותיים לצד ניתוח חוות דעת של דיירים, בנוסף המדריך כולל תוכן רחב של בכירי הענף וגורמי ממשלה שיעזור בקבלת ההחלטות. לקבלת המדריך ללא עלות לחצו כאן
לבסוף מטרתנו העיקרית בחברת CITYSQUARE היא לשקף לכם הדיירים את ענף ההתחדשות העירונית וליצור חיבור נכון בין דיירים לגורמי מקצוע.
אנו כאן לכל שאלה ובדיקה. www.citysquare.co.il