שכונת חרוזים ברמת גן עוברת בשנים האחרונות מהפכה של ממש. בזכות מגמות של התחדשות עירונית, עליית מחירי נדל"ן והשקעות תשתית נרחבות, השכונה משנה את פניה. בכתבה זו נעמיק בניתוח מגמות הנדל"ן, תוכניות ההתחדשות העירונית, והאפשרויות הפתוחות בפני תושבי השכונה.
סקירה כללית: שכונת חרוזים
שכונת חרוזים, הקרויה על שם ספר שירה של המשוררת אלישבע, ממוקמת בין רחוב ביאליק, דרך אבא הלל, רחוב רוקח ופארק הירקון. היא נוסדה בשנת 1949 על שטח שהיה בעבר פרדס גולדברג, במטרה לשמש שכונת מגורים לעובדי מפעל "עלית". מאז, השכונה שינתה את אופייה והפכה לאחת השכונות המבוקשות בעיר בזכות קרבתה לפארקים, גינות ציבוריות, מוסדות חינוך ותחבורה ציבורית. בשכונה מתגוררים כ-4,800 תושבים, כאשר המאפיינים הדמוגרפיים מעידים על אוכלוסייה מעורבת הכוללת משפחות צעירות לצד תושבים ותיקים. השכונה מתאפיינת בצפיפות דיור נמוכה יחסית לאזור המרכז ובשילוב מבנים היסטוריים לצד פרויקטים מודרניים של התחדשות עירונית.
מגמות מחירי הנדל"ן בשכונת חרוזים
לפי הנתונים שהתקבלו, מחירי הדירות בשכונת חרוזים ממשיכים לעלות בהתמדה. נכון לרבעון השלישי של 2024, המחיר הממוצע לדירות בשכונה עומד על כ-3.49 מיליון ש"ח. דירות בנות 3 חדרים נמכרות בממוצע בכ-3.12 מיליון ש"ח, דירות 4 חדרים בכ-4.09 מיליון ש"ח, ודירות 5 חדרים בכ-4.44 מיליון ש"ח. השוואה למחירי דירות בכלל רמת גן מראה כי מחירי הדירות בשכונת חרוזים גבוהים מהממוצע העירוני. כך למשל, המחיר הממוצע לדירות 4 חדרים בכלל רמת גן עמד על כ-3.13 מיליון ש"ח, נמוך בכ-30% מהמחיר בשכונת חרוזים. נתון זה מעיד על ייחודיותה של השכונה והביקוש הגבוה לנכסים בה.
השפעת הוספת חדר ממ"ד על ערך הנכס
מניתוח נתוני המחירים עולה כי הוספת חדר ממ"ד לדירה עשויה להעלות את ערך הנכס באופן משמעותי:
דירות 3 חדרים: המחיר הממוצע לדירת 3 חדרים בשכונה עומד על כ-3.12 מיליון ש"ח, בעוד שדירת 4 חדרים נמכרת בכ-4.09 מיליון ש"ח. המשמעות היא שהוספת חדר ממ"ד מעלה את ערך הנכס בכ-970,000 ש"ח, שהם כ-31% מערכו הנוכחי.
דירות 4 חדרים: המחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בשכונה עומד על כ-4.09 מיליון ש"ח, בעוד שדירת 5 חדרים נמכרת בכ-4.44 מיליון ש"ח. הוספת חדר ממ"ד לדירה כזו מעלה את ערך הנכס בכ-350,000 ש"ח, שהם כ-8.5% מערכו הנוכחי.
מעבר לערך הכלכלי, ממ"ד מהווה תוספת בטיחותית הנדרשת במיוחד בתקופות של אי-יציבות ביטחונית, ולכן זוכה לביקוש גבוה הן מצד קונים והן מצד שוכרים ובכך מגדיל אף יותר את ערכו של הנכס בשוק.
התחדשות עירונית בשכונת חרוזים: חזון ומציאות
בשכונת חרוזים פועלים יזמי נדל"ן מרכזיים כמו קרינסקי גוטליב, אשדר בוטיק, צ.פ ייזום ובנייה, צלח רוטשילד וש.ב.ן. פרויקטים משמעותיים של פינוי-בינוי ותמ"א 38
מקודמים ברחבי השכונה, תוך שילוב בין מבנים לשימור לבין בנייה חדשה. לדוגמה, במתחם חרוזים (בשטח 8.1 דונמים), מקודמת תכנית פינוי-בינוי נרחבת הכוללת הריסה של 155 יחידות דיור קיימות ובניית 500 יחידות דיור חדשות. פרויקט זה מהווה דוגמה מצוינת לשילוב בין פיתוח עירוני לבין שמירה על קהילתיות.
התחדשות עירונית עצמאית: מענה לאתגרים ייחודיים
בשנים האחרונות ניכרת מגמה הולכת וגוברת בקרב דיירים בשכונת חרוזים, אשר בוחרים לקדם התחדשות עירונית עצמאית במקום להמתין ליזמים. מגמה זו נפוצה במיוחד במבנים שבהם פרויקטים יזמיים אינם כלכליים, בעיקר בשל היעדר זכויות בנייה מספקות. דיירים אלו מממנים בעצמם שדרוגים כגון הוספת ממ"דים, מרפסות ושיפוץ חזותי של הבניין. הוספת ממ"דים במסגרת זו אינה רק מענה לצרכים הביטחוניים של התקופה, אלא גם תורמת לעלייה בערך הנכס. ממ"דים ומרפסות מוסיפים איכות חיים וביקוש רב יותר לנכס, הן מצד קונים והן מצד שוכרים. בנקים רבים מציעים פתרונות מימון נוחים לדיירים המעוניינים לבצע התחדשות עצמאית, מה שמאפשר לדיירים לשמור על שליטה מלאה בתהליך ולבחור את בעלי המקצוע המתאימים ביותר עבורם. יתרה מכך, מהלך זה יוצר תחושת שייכות ושיתוף בקרב הדיירים, אשר הופכים לשותפים פעילים בעיצוב סביבת המגורים שלהם.
פיתוח ותשתיות: אתגרים והזדמנויות
למרות הביקוש הגובר והפרויקטים הרבים המקודמים בשכונה, תשתיות השכונה לא תמיד עומדות בקצב הפיתוח. שכונת חרוזים היא מהשכונות הבולטות ביותר ברמת גן בהיקף תוספת הדירות, אך התושבים נתקלים באתגרים יום-יומיים. השכונה, שנמצאת בתהליך של פיתוח מואץ, מתמודדת עם רעש, אבק, חסימות כבישים ופקקים כבדים, בייחוד בשעות הבוקר ואחר הצהריים. בנוסף, קיים מחסור בתשתיות חינוכיות, כמו בית ספר יסודי, שמאלץ משפחות לשלוח את ילדיהן לשכונות סמוכות. עם זאת, המיקום האסטרטגי של השכונה, בסמוך לפארק הירקון והקרבה למרכזי תחבורה וצירי תנועה מרכזיים, ממשיך למשוך תושבים חדשים ולהגדיל את הביקוש למגורים בה.
CitySquare: הליווי המקצועי בדרך להתחדשות עירונית
אם אתם תושבי שכונת חרוזים או בעלי נכסים בה, חשוב שתדעו ש-CitySquare כאן בשבילכם. הפלטפורמה שלנו מספקת מידע מקצועי, שקוף ומנותח לגבי הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים שלכם. אנו מלווים אתכם בתהליך ההתחדשות העירונית מתחילתו ועד סופו, תוך חיבור לבעלי המקצוע הטובים ביותר – אדריכלים, עורכי דין ויזמים – שיבטיחו לכם הצלחה מלאה.
אל תתפשרו על איכות החיים שלכם ועל ערך הנכס שלכם. פנו אלינו עוד היום והתחילו את הדרך לשדרוג איכות החיים ולהגדלת הערך הכלכלי של הנכס שלכם.
סיכום
שכונת חרוזים ברמת גן היא לא רק יעד מגורים מבוקש, אלא גם מרכז של הזדמנויות נדל"ן ופיתוח עירוני. עם תכניות שאפתניות של התחדשות עירונית, מחירי נכסים במגמת עלייה ושירותי ליווי מקצועיים של CitySquare, זה הזמן לנצל את הפוטנציאל שטמון בשכונה.