לוגו יזם

דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן ועמית גרוס משרדי עורכי דין - עו"ד התחדשות עירונית

Certified image

אייקון בניין 32 בניינים באיכלוס
אייקון מנוף 48 בניינים בהיתר
אייקון שכונה 81 בבקשה להיתר

רוצים לקבל הצעות מדורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן ועמית גרוס משרדי עורכי דין ועורכי דין מדורגים נוספים?

תודה !

פרטים אודות הבניין שלכם הועברו שיתאימו למימוש הפרוייקט .

שימו לב, כי כל היזמים שאנו בוחרים,עברו בדיקת שירות מקיפה שלנו,ונמצאו מתאימים ומסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה באזורכם

בבחירה של יזמים באופן ידני, יכולים להופיע גם יזמים שלא נבדקו ואושרו על ידנו
אייקון תודה

האג’נדה שלנו

"בפרויקטי פינוי-בינוי דרוש טיפול כוללני שלוקח בחשבון גם היבטים כלכליים ומיסויים"

כך אומר עו"ד ירון טיקוצקי, שמשרדו ליווה יותר ממאה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ומייצג הן יזמים והן דיירים. בתוך כך הוא לא חוסך את ביקורתו על וועדות התכנון והבנייה המקומיות וקובע: "עד לאחרונה פרויקטי פינוי-בינוי רבים לא מומשו בשל היעדר מודעות לצורך...

כך אומר עו"ד ירון טיקוצקי, שמשרדו ליווה יותר ממאה פרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ ומייצג הן יזמים והן דיירים. בתוך כך הוא לא חוסך את ביקורתו על וועדות התכנון והבנייה המקומיות וקובע: "עד לאחרונה פרויקטי פינוי-בינוי רבים לא מומשו בשל היעדר מודעות לצורך בניתוח כלכלי. לאחרונה מתחילים לזהות שינוי" | יואל צפריר

"פרויקטי פינוי-בינוי במתחמים גדולים עדיפים על פני תוכניות תמ"א 38 בודדות. תוכניות תמ"א הן טלאי על גבי טלאי ולא נותנות מענה לעומס שנוצר על התשתיות הקיימות"

משרד עורכי הדין DTKG&G - דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות', הוא אחד המשרדים הראשונים שעסק בכל התחום של התחדשות עירונית. "עוד כשהחלה המגמה של תמ"א 38 ב-2005 כבר היינו פעילים בתחום בפרויקט בקריות", משחזר עו"ד ירון טיקוצקי, מייסד הפירמה שהוקמה לפני 21 שנה ואחד מארבעת הבעלים כיום. "המעורבות שלנו כיום בתחום ההתחדשות העירונית היא גבוהה מאוד ולבד מייצוג יזמים ודיירים אנו גם מעורבים בתהליכי חקיקה ותקינה בתחום ונמצאים בקשר שוטף עם משרדי הממשלה הרלוונטיים, כמו משרד האוצר, משרד השיכון והבינוי ומשרד הכלכלה, ושותפים לדיונים רבים בתחום".

עו"ד ירון טיקוצקי הוא יוצא רשויות המס ולשעבר פרקליט בפרקליטות הפיסקאלית. הוא בעל ניסיון רב שנים בייצוג בבתי משפט ואל מול רשויות המס ובעל ניסיון עשיר בסוגיות מיסוי בינ"ל ובטיפול בעסקאות מסחריות, בדגש על עסקאות נדל"ן ופרויקטים נדל"ניים, לרבות פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי, עיבוי-בינוי, עסקאות קומבינציה מורכבות וכיוצ"ב. בנוסף הוא מחזיק ברישיון לראיית חשבון וממלא תפקידים ציבוריים כמו יו"ר וועדות ערר לענייני ארנונה עירונית. הוא בוגר במשפטים ובוגר בחשבונאות בהצטיינות - שניהם מאוניברסיטת תל-אביב.

כשאתה בוחן את ענף ההתחדשות העירונית כיום, מהן המסקנות המרכזיות שעולות בדעתך?

"להבנתי, אין כיום ספק שהדרך הנכונה היא פינוי-בינוי ופחות תמ"א לסוגיה. ההסבר לכך הוא פשוט: תמ"א היא יצירה של טלאי על גבי טלאי, בעיקר בכל מה שקשור לחיזוק מבנים. לא ברור עד כמה באמת היא תשרת את הצורך בעמידות של מבנים מול רעידות אדמה ונזקים אחרים ובינתיים היא מייצרת נזקים. למשל, עומסים על התשתיות הפיזיות הקיימות. מנגד, בפינוי-בינוי יש תכנון כוללני יותר וראייה מרחבית, כאשר הוועדה לתכנון ובנייה נותנת את דעתה לסוגיות של תשתית, תחבורה, ניקוז, שטחים ירוקים, שטחי ציבור ('שטחים חומים'), בתי ספר וכיוצ"ב. בפרויקטים פרטניים של תמ"א כל זה לא קיים. אני לא מתנגד, כמובן, לתמ"א, אלא מצביע על חסרונותיה.

"מסקנה שנייה שעליה אני רוצה להצביע היא היעדר כלכליות. במבט-על על כל התחום של פינוי-בינוי בשנים האחרונות, אפשר לראות כי הוא סבל לא פעם מהגשת תוכניות לא-כלכליות. הן אולי היו נכונות תכנונית, אבל לא כלכלית. למעשה, עד שנכנסה המודעות של ניתוח כלכלי יוצרו ואושרו לא מעט תוכניות מתאר שלא היו כלכליות ולכן הן גם לא מומשו. הוועדות הציגו נתוני מכפילים נדרשים, אך המגרשים לא יכלו לעמוד בצפיפות הנדרשת, במיוחד לאור הדרישה למרתפי חניה. בכלל, כל הנושא של חניה זו צרה לאומית. לאחרונה אנו עדים לשינוי מגמה, לשמחתי, של צמצום תקני חניה. הפתרון טמון כמובן בתחבורה ציבורית יעילה, אך קצב הפיתוח שלה הוא איטי, אם להשתמש בלשון עדינה".

מה לגבי העברת הסמכויות מוועדות התכנון והבנייה המחוזיות למקומיות?

"בעיני זו תקלה. זה הדביק את כל נושא התכנון בתחלואי השלטון המקומי - נפוטיזם, חוסר יושרה וחוסר מקצועיות, שמובילים להחלטות תמוהות וגחמניות של מהנדסי ערים, שקיבלו לפתע סמכויות רחבות. בסופו של דבר זה גורם להקפאת חלק גדול מהפרויקטים המתוכננים. בוועדות המחוזיות יושבים אנשי מקצוע טובים יותר, שמונעים פחות משיקולים עירוניים צרים, או שיקולים אלקטורליים, והיחסים עם היזמים והקבלנים הם יותר על בסיס מקצועי ולא אישי. בקיצור, בעיני זה מהלך שלא צלח ולא הוכיח את עצמו".

ליווי משפטי מקצועי

משרדו של טיקוצקי מייצג כיום גם יזמים שעוסקים בפרויקטי התחדשות עירונית וגם דיירים. האם זה לא יוצר סוג של פיצול אישיות? "לגמרי לא", הוא משיב. "ההפך הוא הנכון. יש יתרון גדול לעו"ד שמכיר את צורת החשיבה ודפוסי ההתנהגות של שני הצדדים המרכזיים לעסקאות הללו. נניח שאני מייצג יזם. אני יודע לומר לו מה הצד השני חושב. בהקשר אחר אני גם יודע לומר ליזם מתי הדרישה שהוא מציג לבנק במהלך הליווי הבנקאי היא הגיונית ונכונה ומתי היא בלתי סבירה.

"הוא הדין כשאני מייצג דיירים. אני יודע לומר להם מתי עמדת היזם היא נכונה ועניינית ומתי לא, פשוט כי אני מכיר את המטרייה מקרוב. אני יודע לומר להם עד כמה אפשר למתוח את גבול ומה ניתן להשיג ומה לא במו"מ. חשוב להדגיש, כי לעולם לא אייצג שני צדדים באותו פרויקט ואני מקפיד שלא להיקלע לניגודי עניינים ולא להפר את כללי האתיקה. מעבר לכך, אני רואה יתרון עצום בהיכרות שלנו עם שני הצדדים".

אילו עוד יתרונות יש למשרד בתחום הנדל"ן?

"המשרד מאוד בקיא בכל סוגיות המיסוי הנדל"ני. זהו יתרון עצום בעיני. אני בעצמי גם רו"ח בהשכלתי. בנוסף לעורכי דין מועסקים בפירמה גם רואי חשבון ויוצאי רשות המיסים. זה מאפשר למשרד לתת ליווי משפטי מקצועי ללקוחות בתחום הנדל"ן וכן להתמודד בהצלחה עם מגוון רחב של סוגיות מיסוי הכרוכות, מטבע הדברים, בעסקאות נדל"ן מורכבות, תוך גיבוש רעיונות משפטיים מקוריים ויצירתיים המתיישבים עם הוראות החוק וממצים את הקלות המס האפשריות במסגרת החוק".

תאר את הפעילות שלכם בתחום הנדל"ן.

"משרדנו מלווה ונותן שירותים משפטיים לחברות יזמיות מובילות כגון אחים דוניץ, קבוצת אלמוג, קבוצת כנען, איתי וחן גינדי ועוד, כמו גם לחברות יזמיות וקבלניות קטנות יותר. בנוסף להתמחות שלנו בתחום ההתחדשות העירונית, פעילות אנשי המשרד בדסק הנדל"ן כוללת טיפול במגוון רחב של פרויקטים, לרבות פרויקטים רבי היקף שבהם נדרש טיפול מורכב, אשר כולל ליווי תהליכים תכנוניים ארוכים ומסובכים וייצוג בעלי קרקע מול רשויות התכנון והרשות המקומית, ליווי תהליכי אישור תוכניות, ליווי תהליכי חלוקת מקרקעין בדרך של פירוקי שיתוף ותוכניות איחוד וחלוקה ועוד".

נחזור לתחום ההתחדשות העירונית. מה היקף העשייה שלכם בתחום זה?

"עד היום ליווינו מעל מאה פרויקטים של תמ"א-38 ופינוי-בינוי ועוד היד נטויה. הטיפול שלנו הוא כוללני, מא' ועד ת'. החל משלב בחירת נציגות הדיירים, התקשרות עם יזם, ניהול המו"מ, ליווי תכנוני והסדרת הזכויות לאורך שנים, שכן מדובר בנושא הנמצא בשינוי מתמיד. זאת לצד טיפול מול הבנקים המלווים במקרה של ייצוג יזמים, אחזקת ערבויות בנאמנות, דרך ישיבות מעקב עם היזם כדי לוודא עמידה בלו"ז יחד עם המפקח מצד הדיירים, מסירת הדירות וטיפול בליקויים, אם מתגלים כאלה, ועד רישום הבית המשותף, תוך הקפדה על רישום כל הזכויות כפי שצריך. זה כולל כמובן טיפול בכל היבטי המס וחשיפות המס וייצוג מול כל הרשויות המיסוי והמקרקעין".

ספר על כמה מהפרויקטים שליוויתם בתחום ההתחדשות העירונית.

"פרויקט מעניין אחד היה 'פרויקט כנען', מתחם של פינוי-בינוי ברח' החולה ברמת גן הנקרא 'סמארט טאואר'. במסגרת הפרויקט פונו 70 דירות שבמקומן נבנו כ-200 דירות חדשות בשני מגדלים. האכלוס צפוי ברבעון הראשון של 2019. פרויקט אחר הוא של קבוצת אלמוג (אלמוג-קדאי), חברה בורסאית שהמטה שלה יושב ביבנה. הקבוצה בנתה ברח' יחזקאל בחיפה פרויקט גדול של פינוי-בינוי במסגרתו פונו 25 דירות ותחתן הוקמו 80 דירות חדשות. גם כאן האכלוס צפוי ברבעון הראשון של 2019".

אילו פרויקטים אתם מלווים כיום?

התחדשות עירונית כעשייה חברתית

עו"ד ירון טיקוצקי, שמשרדו מלווה מספר רב של מתחמי התחדשות עירונית, מספר על תובנות שונות לאחר כ- 15 שנה של פעילות בתחום | מירב דוסטר   משרד עו"ד DTKG&G דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות' הוא מחלוצי המשרדים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. "הפרויקט הראשון...

עו"ד ירון טיקוצקי, שמשרדו מלווה מספר רב של מתחמי התחדשות עירונית, מספר על תובנות שונות לאחר כ- 15 שנה של פעילות בתחום | מירב דוסטר

 

משרד עו"ד DTKG&G דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות' הוא מחלוצי המשרדים העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. "הפרויקט הראשון שלנו היה פינוי-בינוי בקריות שטופל על ידנו עוד בשנת 2005 ומאז קידמנו הרבה מאוד פרויקטים אחרים", אומר עו"ד ירון טיקוצקי, מייסד הפירמה שהוקמה ב-1997, עברה שלושה מיזוגים ומונה כיום למעלה מ-100 עורכי דין. המשרד עוסק כיום בכל תחומי המשפט האזרחי מסחרי, כאשר ליבת העשייה היא בתחומי מיסוי, מיסוי מקרקעין, נדל"ן והתחדשות עירונית, לצד ליטיגציה אזרחית מסחרית, חדלות פירעון ושיקום חברות, היי-טק, מיזוגים ורכישות, שוק ההון, דיני עבודה ודיני הדירה.

המשרד טיפל ומטפל במספר רב של מתחמים גדולים של פינוי-בינוי, המונים יחד אלפי יחידות דיור, חלקם בשלבים מקדמיים של בניה וחלקם אף לפני אכלוס, אחרים קיבלו היתר בנייה וחלקם בשלבי תכנון כאלה ואחרים. בנוסף, מטפל המשרד בלמעלה מ-100 פרויקטי תמ"א-38. משרדו של טיקוצקי הוא אחד המשרדים הבודדים בארץ להם פעילות בהיקף נכבד הן בייצוג בעלי דירות (דיירים) והן בייצוג יזמים. 

מהם היתרונות בייצוג שני הצדדים: יזמים ודיירים?

"ראשית, חשוב להבהיר שאין מדובר בייצוג שני צדדים בפרויקט כלשהו. אנו נזהרים מאוד ממצבים של ניגוד עניינים וכמובן שלא נייצג דיירים מול יזם שהוא לקוח של משרד בפרויקט אחר. כאשר אני מייצג יזמים, הם נהנים מהעובדה שאני יודע כיצד להתנהל ולדבר עם דיירים, וברור לי אילו דרישות - הן של דיירים והן של עורכי דין - הן דרישות סבירות ומקובלות. באותו אופן, הדיירים שאני מייצג, נהנים מכך שאני מודע לדרך שבה הצד השני חושב, ויודע כיצד להתמודד עם טענות שונות של יזם, כגון טענות לפיהן דרישות מסוימות העולות מצד הדיירים, עשויות לגרום כביכול לכך שהפרויקט לא יוכל לקבל ליווי בנקאי. אנחנו יודעים מתי טענות כאלה, המועלות לעיתים על ידי יזם, הן חסרות בסיס ויכולים להבהיר כי נסיוננו האישי מלמד על כך שגם היענות לדרישות הדיירים, לא תפגע ביכולתו של היזם לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. עם זאת, במקרים שבהם אני חושב שלקוחותי טיפסו על ענף גבוה מידי, אינני חושש לומר להם זאת. לעיתים הם לא מודעים למשמעויות של הבקשות שלהם. מובן לי היכן הם בהחלט יכולים להתגמש והעסקה תצא לפועל, מבלי שהם ייפגעו".

 

סינרגיה בין המחלקות המקצועיות

אחד היתרונות המובהקים של משרדו של טיקוצקי הוא המחלקות השונות הקיימות במשרד והסינרגיה שנוצרת ביניהן בתהליך הטיפול בלקוחות - דיירים ויזמים. "למשל, סוגיות רבות אשר עולות בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית, נוגעות למיסוי מקרקעין, ואנחנו מיומנים בטיפול בנושאים אלה", מסביר עו"ד טיקוצקי. "בנוסף, כאשר מגיעים למצבים של מחלוקות וסכסוכים, עצם העובדה שקיימת אצלנו מחלקת ליטיגציה, מונעת את ההתדיינות המשפטית ומביאה את כולם לשולחן לסגור עסקה. גם הניסיון והידע הנרחב שלנו בנושא חדלות פירעון והסדרי חוב, שימש אותנו בעבר לשם מניעת נזק לדיירים. כך קרה בעסקת תמ"א בה ייצגנו את הדיירים כשהיזם קרס. פעלנו מהר למינוי כונס נכסים, שייכנס לנעלי היזם ויקשר לקבלן ביצוע. העובדה שיש כאן משרד גדול שפעיל בתחומים נוספים ויודע לתת מענה גם למתחמים גדולים מאוד של דיירים, מסייעת רבות, וזאת בניגוד למשרדים קטנים, שלא תמיד מצליחים לתת מענה שוטף לצרכים אמיתיים של דיירים ולהתמודד עם עבודה בהיקפים הללו".

אתגר בולט בליווי דיירים בפרויקט של פינוי-בינוי, לדברי עו"ד טיקוצקי, הוא דיירים סרבניים, אך גם הוא תלוי פרספקטיבה והקוריוז הבא ממחיש שגם מה שנראה כסלע מחלוקת יכול להיפתר בפשטות: "בפרויקט תמ"א 38/2 מסוים בחיפה, היה דייר סרבן שלא הגיב לשום פנייה. הדברים הגיעו לכדי כך שלא היה מנוס מהגשת תביעה כנגד אותו דייר סרבן, והוא אפילו לא טרח להתגונן. התקבל פסק הדין ובו הוחלט שעל הדייר הסרבן לשלם פיצויים לדיירים אחרים בסכום העולה על שווי דירתו. בשלב הזה הוא כבר הבין שאינו יכול להמשיך ולהתעלם וקבע עימנו פגישה. להפתעתנו, הגיע אדם נחמד שהביא עמו גיטרה וכיבוד קל, והודיע שיחתום על כל  המסמכים שנדרשים, ובלבד שלפני כן נשיר עמו שירים של הרב קרליבך. שרנו, המסמכים נחתמו והפרויקט יצא לדרך.

"לעיתים הסרבנים הם לא באמת סרבנים", אומר עו"ד טיקוצקי. "יש ביניהם כאלה שחוששים, אצל אחרים קיים מחסום פסיכולוגי שצריך לעבור אותו, ולפעמים זו סרבנות שצריך להתגבר עליה בהתנהלות משפטית נכונה. המסקנה הייתה שצריך למצות כל נסיון ולחתור להגיע למפגש, שבו נסיר את החששות או הפחדים במקום להגיע להליכים משפטיים. בסוף אנשים יבינו שיש רצון להיטיב עם כל הצדדים".

 

ההתחדשות העירונית כפעילות חברתית

לדברי עו"ד טיקוצקי, טעות היא לראות את תחום ההתחדשות העירונית מבעד לאספקלריא של עסקה כלכלית גרידא. אכן בסופו של דבר המדובר בעסקה שצריכה להיות כדאית לכל הצדדים המעורבים בה, שאם לא כן, היא לא תצא אל הפועל, אולם חשוב לזכור כל העת, שהמדובר בסופו של יום גם בשליחות חברתית. דוגמה לכך אותה מביא עו"ד טיקוצקי הוא פרויקט התחדשות עירונית שאותו מלווה המשרד בלוד, שם נעשית העבודה עם מנהלת ההתחדשות העירונית בעירייה. "בפרויקט זה, בו אנו מייצגים את הדיירים, ייהרסו דירות קטנות וישנות בבניינים מתפוררים, ותחתן ייבנו מגדלים הכוללים מאות דירות. הפרויקט נמצא בשלבים מתקדמים של תכנון, ואני מקווה שהתב"ע תאושר בחודשים הקרובים ונצא לדרך", מציין עו"ד טיקוצקי ומוסיף כי פרויקטים דומים מלווים על ידו גם באזורים אחרים דוגמת רמלה, אזור, ירושלים והקריות. אלה הם פרויקטים בעלי משמעות חברתית חשובה ביותר. "בהרבה מתחמים מתגוררות אוכלוסיות חלשות יחסית, ונכון להתייחס לפרויקטים הללו כשילוב של עסקים עם אספקט של עשייה חברתית. אנו מקפידים במשרד שדיירים במתחמים כאלה יוכלו להתייעץ ולקבל מענה לשאלותיהם, לא רק בשפה העברית אלא גם באמהרית וברוסית. הסיבה שהחלטנו, כמדיניות, לא להתמקד רק בייצוג יזמים אלא גם ללכת לכיוון של ייצוג דיירים, על אף שהשכר באופן יחסי נמוך יותר, היא בדיוק משום שזוהי עשייה חברתית".

"בהקשר זה, אני מתקשה להבין את המגמה החדשה של צמצום תוספת השטח הניתנת לדירות ישנות, העוברות התחדשות עירונית ל- 12 מ"ר (וברשויות שונות יש אף מדיניות של צמצום לאפס של השטח הנוסף). אין שום סיבה שלא להפוך את ההתחדשות העירונית לאטרקטיבית ככל האפשר, ולאפשר לאוכלוסיות המתגוררות בדירות ישנות ליהנות מדירות שיהיו לא רק חדשות אלא גם גדולות ומרווחות יותר", הוא מוסיף. "כך בוודאי במצבים שבהם הדירות הישנות המיועדות להריסה הן דירות שנבנו בגודל ובסטנדרט של דיור ציבורי (דירות של 48 מ"ר ולעיתים אפילו של 24 מ"ר). דירות גדולות יותר אינן צורכות שירותים מוניציפליים רבים יותר או יקרים יותר. משמעותן של דירות קטנות היא הגבלת האוכלוסיות שיתגוררו בהן לזוגות צעירים, או לזוגות מבוגרים שילדיהם אינם מתגוררים עמם. הגבלה כזו איננה יוצרת מירקם אורבני נכון מבחינה תכנונית וחברתית".

איזו חקיקה על הממשלה לקדם על מנת לפתח את התחום?  

"לדעתי, המגמה שעל-פיה הוקנו סמכויות נרחבות יותר לוועדות התכנון והבנייה המקומיות ובפועל – לראשי רשויות מקומיות - איננה מועילה לקידום ההתחדשות העירונית, אלא להיפך. כיום אין מדיניות אחידה וכל ראש עיר פועל כפי הבנתו. יתרה מזאת, מדיניות תכנונית משתנה כל אימת שמתחלף ראש עיר ופרויקטים שקודמו על-ידי יזמים בהתבסס על מדיניות קודמת, מוקפאים. ראשי רשויות שונות אף נוקטים במדיניות של "לא במשמרת שלי" וזאת לעיתים במסווה של הכנת תוכנית-אב, או תוכנית כוללנית. אני סבור, כי את התכנון בכל הנוגע לפינוי-בינוי יש להחזיר לרמת הוועדות המחוזיות לתכנון ובנייה, אשר יפעלו על-פי מדיניות מוכתבת של הממשלה.

 עם מבט קדימה לפעילות המשרד בשנים הבאות בתחום ההתחדשות העירונית מציין טיקוצקי - "אנו נמשיך לפעול על מנת לשמר את מקומנו כאחד ממשרדי עוה"ד המובילים בכל הנוגע לתחום ההתחדשות העירונית, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים - דבר שהינו מבחינתנו לא רק פעילות עסקית גרידא, אלא עשייה חברתית לכל דבר ועניין".

מי אנחנו

תמונה יזם
ירון טיקוצקי עו"ד (רו"ח) (צילום: סיגל סבן)

מפת פרויקטים של דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן ועמית גרוס משרדי עורכי דין

close window icon
לוגו פרויקט
שכונה:
סטטוס:
סוג תמא:
אדריכל:
יזם:
עו"ד:
התארגנות
בקשת היתר
קבלת היתר
מאוכלס

רשימת הפרויקטים

מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.