רוצים לקבל הצעות מרוית סיני משרד עו"ד ועורכי דין מדורגים נוספים?
תודה !
הצצה לפרויקטים שלנו
האג’נדה שלנו
תמורות גבוהות לדיירים
אולי זה הניסיון בגישור ולימודי הפסיכולוגיה, אבל עו"ד רוית סיני וכולדר, בעלת משרד עוה"ד שזוכה להצלחה יתרה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, מצטיינת במתן אוזן קשבת לדיירים ובעיקר מצליחה למקסם את זכיותיהם | ...
קרא עודאולי זה הניסיון בגישור ולימודי הפסיכולוגיה, אבל עו"ד רוית סיני וכולדר, בעלת משרד עוה"ד שזוכה להצלחה יתרה בליווי פרויקטי התחדשות עירונית, מצטיינת במתן אוזן קשבת לדיירים ובעיקר מצליחה למקסם את זכיותיהם | יובל גמליאל
בשונה מתחום הנדל"ן המסורתי, בו יזמים ניגשים למכרזים ובונים פרויקטים על קרקעות ריקות מאדם, הרי שההתחדשות העירונית הציבה בפני היזמים והקבלנים אתגר חדש אותו לא הכירו לפני כן - חתימת הסכמים עם בעלי זכויות רבים, שלכל אחד דרישות ובקשות ספציפיות, בוודאי במקרים של תמ"א חיזוק ועיבוי בהם הדיירים מתגוררים באתר בכל משך תקופת הבנייה.
הדבר גרם לכך שהיזמים והקבלנים נדרשים בפרויקטים אלה להיות, בשונה מבעבר, בעלי אוזן קשבת לדיירים במה שניתן אף לכנות כממד פסיכולוגי חדש בענף הבנייה. לא פלא אפוא שמי שמצליח לשלב בין הדברים, כמו למשל עו"ד רוית סיני וכולדר, בעלת משרד עוה"ד שזוכה להצלחה יתרה בליווי פרויקטים אלה. מזה 25 שנה שהיא עורכת דין וכ-11 שנה היא מתמחה רק בהתחדשות עירונית - פינוי-בינוי ותמ"א-38, כאשר לפני כן עסקה בתחום דיני המשפחה ואף שימשה כמגשרת. "לפני שלמדתי משפטים למדתי פסיכולוגיה באוניברסיטה, כך שגם זה וגם העובדה שעסקתי בתחום דיני המשפחה והגישור, על הרגישות הרצויה בהם, מסייעת לי מאוד בליווי פרויקטים של התחדשות עירונית. זאת בשונה מקולגות ללא הרקע הפסיכולוגי והגישורי שאני מביאה לתיקים האלה", היא אומרת.
אין מקום לספקולציות
גם סיפור כניסתה לתחום קצת פחות שגרתי ויש אף שיאמרו שמדובר ביד הגורל. "באחד מתיקי המשפחה האחרונים בהם טיפלתי, ביקשה ממני אמה של הלקוחה, שהייתה דיירת בבניין שעמד לעבור תמ"א-38, שאייצג אותה בעסקה. מכיוון שלא הבנתי אז בתחום, פניתי לקולגה מתחום המקרקעין וקבענו איתה פגישה. רצה הגורל ואותו עורך דין נאלץ להיעדר מהפגישה וכך מצאתי את עצמי נכנסת לעובי הקורה וכשעשיתי זאת גיליתי להפתעתי שהדיירים לא עובדים נכון - הם קיבלו שלוש הצעות שהבטיחו להם דברים שונים, מה שלא היה אמור להיות כך כי הבניין היה אותו בניין.
"לאחר ההבנה הבסיסית הזאת ניגשתי לפתח שיטה קלה ופשוטה, שמאז זכתה לחיקויים על-ידי עורכי דין נוספים, ולפיה לפני שיוצאים למכרז מול יזמים, צריך לבדוק מה אפשר לעשות מבחינה עקרונית במגרש ומה ניתן לבנות עליו. צירפתי אלי שמאי מקרקעין ואדריכל ובנינו תוכנית בסיסית לבניית הפרויקט שהוצעה למכרז בין היזמים. הדבר פותר בעיות רבות מול יזמים כי הם יודעים מה אפשר לקבל בפרויקט ומה הם יכולים להציע לדיירים, כך שהכל וודאי ואין מקום לספקולציות.
"אני תמיד אומרת שבניהול מו"מ אני תמיד שמה את עצמי כמי שנמצא בצד השני. כך שאם אני יודעת שאפשר לבנות רק שש קומות והיזמים מבטיחים שמונה וחצי קומות ועוד תוספת מ"ר לדיירים, אנו יודעים למנוע זאת מראש. זהו גם האני מאמין שלי בפרויקטים האלה".
היזמים לא מביעים התנגדות לתכתיבים מראש?
"ההפך. ליזמים זה הופך את העסק לפשוט יותר כי הם מבינים שמדובר בעסקה בשלה עם הסכמה גורפת מכל הדיירים, וכמו כן הם יודעים בדיוק מה התמורות שהם יוכלו לקבל בפרויקט ומציעים כך הצעות מדויקות יותר. לרוב אני מנהלת משא ומתן עם שלושה יזמים שונים ואנו הולכים על מי שמציע את התמורות הטובות ביותר לדיירים".
תני לנו דוגמאות למקסום תמורות שהשגת לדיירים.
"דוגמא לכך היא פרויקט פינוי-בינוי ברחוב הרב קוקיס בבת ים. בפרויקט זה יש 33 בעלי דירות שהציעו להם תוספת של 12 מ"ר וקומה אחת מעל מה שקיים היום. אנחנו קבענו תוספת של 25 מ"ר + מרפסת של 12 מ"ר + בנוסף עשר קומות מעל מה שקיים היום, עם מעלית וחניה תת-קרקעית ומפרט טכני ששווה לפחות 200 אלף שקלים לכל בעל דירה בתוך הדירה שלו.
"כמובן שלפני היציאה למכרז שכרנו את שירותיו של אדריכל המתמחה בדרישות התכנון בבת ים, והבנו שלפי כמות הדירות, היזם יוכל לעמוד בדרישות שלנו. חברת מנרב קיבלה את כל התנאים שלנו והצלחתי להשיג לדיירים שאני מייצגת כאמור תמורות גבוהות, דבר לא שגרתי בפרויקטים כאלה. יתרה מכך, הואיל והדיירים ידעו מראש מה יקבלו והסכימו לכך לפני שנכנס יזם, ההסכם נחתם ב-100% חתימות בתוך ארבעה חודשים, אושר כבר בוועדה מקומית ועבר לאישור הוועדה המחוזית.
"פרויקט בולט נוסף הוא פרויקט ברח' סוקולוב ברמת גן בו זכתה חברת צרפתי ובו השגתי לדיירים הקיימים דירות חדשות מקומה 5-15. לשם השוואה, בבניין לידינו קיבלו הדיירים דירות רק בקומה הראשונה ו-12 מ"ר תוספת, לעומת 25 מ"ר תוספת שהדיירים שאני מייצגת קיבלו. ברור לי שבלי המכרז והדרך שבה בחרתי לא היינו מצליחים להגיע לזה ויזמים מעצמם בוודאי שלא היו מתנדבים להציע את זה".
לפתור משברים
המשרד מלווה פרויקטים רבים של תמ"א-38 ופינוי-בינוי מדן ועד אילת ולצידה של רוית עובד עורך דין נוסף המתמחה במקרקעין. השניים יודעים לפתור משברים שלולא פתרונם לא ניתן לקדם פרויקטים.
"התפקיד שלי כעו״ד מגשרת שבאה מעולם הפסיכולוגיה היא לקחת את הדאגה מאותם דיירים שאותם אני מייצגת. כאשר הם יודעים שיש גורם מקצועי שאפשר לסמוך עליו ששומר עלהם ודואג להשיג להם את התמורות הגבוהות הם מתמסרים לתהליך והחתימה בסוף מול היזם גורפת. מה שמזרז את לוחות הזמנים בפרויקט המיוחל", מסכמת עו"ד רוית סיני.
להגדיל לדיירים את הרווח והתמורה
"כעורכת דין אני מנסה להבטיח לדיירים שכל אחד מהם יקבל את התמורה המקסימלית ותמורה שווה", אומרת עו"ד רוית סיני, המתמחה בהתחדשות עירונית ומחברת הספר "המדריך לתמ"א-38 ופינוי-בינוי", שמסבירה: "פעמים רבות הדיירים לא מודעים לכל מה שמגיע להם" | אסף לבנון מהן הזכויות של דיירים שהבניין...
קרא עוד"כעורכת דין אני מנסה להבטיח לדיירים שכל אחד מהם יקבל את התמורה המקסימלית ותמורה שווה", אומרת עו"ד רוית סיני, המתמחה בהתחדשות עירונית ומחברת הספר "המדריך לתמ"א-38 ופינוי-בינוי", שמסבירה: "פעמים רבות הדיירים לא מודעים לכל מה שמגיע להם" | אסף לבנון
מהן הזכויות של דיירים שהבניין בו הם מתגוררים עובר פרויקט תמ"א ומהם הדברים אותם עליהם לוודא? לדברי רוית סיני, עורכת דין המתמחה בהתחדשות עירונית, ישנם נושאים רבים שדיירים כאלה אינם מודעים להם. כשמפספסים נקודות עליהם חשוב לעמוד - עלולים להפסיד כסף רב והזדמנויות להשבחת הנכס.
סיני, העוסקת בייצוג דיירים בלבד, מתמחה בנושא כבר יותר מעשור. לאחרונה הוציאה את הספר "המדריך לתמ"א-38 ופינוי-בינוי", המאגד את כל המידע הדרוש לדיירים הנכנסים לפרויקט כזה. "האינטרס שלי הוא לדאוג לצד החלש, הדיירים, כי המדינה הפכה אותם ליזמים בעל כורחם והם לא ממש מבינים בתחום ולא יודעים מה הם אמורים לקבל ואיך התהליך אמור להתנהל", היא אומרת. "מה שהם כן מבינים לרוב, זה שהתמורה צריכה להיות אחידה. לא יכול להיות שדייר אחד יקבל יותר מדייר אחר. לפעמים דייר מסויים הוא זה שהביא את יזם התמ"א והוא מקבל ממנו הטבות בלעדיות על כך. כשאני בתמונה זה לא קורה. כעורכת דין אני מנסה להבטיח לדיירים שכל אחד מהם יקבל את התמורה המקסימלית ותמורה שווה. לא פחות חשוב לסייע להם למצוא את החברה האמינה שתספק את המטרה".
איך עושים את זה?
"התפקיד שלי הוא קודם כל לוודא מהי התמורה המקסימלית האפשרית. כשפונים אליי דיירים ומציגים הצעות שקיבלו מיזמי תמ"א, אני בוחנת את הבניין ואת האפשרויות שלו מבחינה תכנונית, כלומר מהן הזכויות שאותו בניין אמור לקבל מהעירייה. ישנן עיריות שמגבילות אזורים מסויימים, בהם פרויקטי תמ"א לא מקבלים זכויות למרות שלכאורה הם עומדים בקריטריונים. יש גם מקרים בהם העירייה לא מאשרת הריסה אלא רק חיזוק. וכל אם אין גוף מקצועי שידע לכוון את הדיירים מראש, אפשר לעבוד שנים על פרויקט ובסוף הוא לא ייצא לפועל. אני גם בוחרת אדריכל מנוסה שמכיר היטב את העיר ואת העירייה שלה, כדי שיבהיר לנו מהי מדיניות העירייה. אחרי שהוא מגיע למסקנה שאכן אפשר לעשות תמ"א בבניין - אני עוברת לשלב הבא: להגדיל לדיירים את הרווח והתמורה. זה נעשה בשיטת המכרז: אני בונה מתווה שכולל את כל מה שהדיירים צריכים לקבל, כמו תוספת של ממ"ד ומרפסת. פעמים רבות הדיירים לא מודעים לכל מה שמגיע להם. למשל, היזמים מציעים לספק להם דירה שתהיה גבוהה בקומה אחת מדירתם הנוכחית, אך אני יודעת שהם יכולים לקבל העלאה של חמש-שש קומות. במתווה גם מצויין המפרט הטכני של מה שאנחנו מצפים שתכלול כל אחת מהדירות בסוף הפרויקט. פעמים רבות יזמים כותבים בהצעותיהם מפרט טכני בסיסי - ואני משדרגת אותו וגם מצפה שהוא לא יעלה לדיירים שקל. הפער בשווי בין הצעת מפרט של יזם למפרט שלי במתווה יכול להגיע גם ל-200,000 שקלים".
בלי הסכמים מתחת לשולחן
איפה עוד היזמים מנסים לחסוך על חשבון הדיירים?
"היזמים מצהירים בכל הצעה שלהם שהם ישלמו עבור הובלות לדיירים שיתפנו, אבל בהסכם עצמו הם לא כוללים פירוק והרכבה שהמשמעות של זה, כמובן, עלויות נוספות לדייר. היזם מצפה שהדייר יממן זאת בעצמו. אני לא מאפשרת את זה ומכניסה פירוק והרכבה כתנאי במסגרת המכרז. מקום נוסף בו דיירים נופלים הוא שהם מגיעים עם היזם להסכמה שלתקופת הפרויקט הם יקבלו דירה חלופית באותו השווי של הדירה שלהם. אבל אם הם גרים בדירת שני חדרים למשל, וצריכים לשכור לתקופת הפרויקט דירה באזור שרוב ההיצע בו הוא של שלושה חדרים - המשמעות היא שהם יצטרכו לשלם בכל חודש יותר ממה שהם מקבלים. כעורכת דין אני מגינה עליהם ממצבים כאלה.
"בסופו של דבר אני מוציאה חוברת מכרז שכוללת את כל התמורות, המפרט הטכני וההסכם המשפטי ומפיצה אותו למספר יזמים. הפכנו את הקערה על פיה ועכשיו אנחנו קובעים ליזמים, ולא ההיפך, כפי שתמיד היה. היזמים בודקים אם הם יכולים לעמוד בדרישות המכרז וחוזרים אליי עם תשובה. כשיש לי כמה תשובות חיוביות מכמה יזמים- אני מבצעת השוואה של ותק, ניסיון, גודל חברה וגב כלכלי ואז בוחרת בשיתוף הנציגויות את החברה הטובה ביותר. כך הדיירים משיגים גם שקיפות, מאחר שההסכם נעשה לפני שהיזמים קבלו את ההסכם וכך הם יכולים לסמוך על הצוות המקצועי מכל הכיוונים: משרד עורכי דין ואדריכל מטעמם ויזם תמ"א שעבר סינון מקצועי".
והיזמים מסכימים לכל הדרישות?
"מכיוון שהיזמים מבינים שהם בתחרות - הם עושים את המאמץ הזה. הדיירים, מצידם, מבינים שהכל שקוף ואחיד, בלי הסכמים מתחת לשולחן ובלי הפרד ומשול מצד יזמים שכך פעלו מול דיירים ולצערי אני עדיין שומעת על מקרים כאלו. בשנים הרבות בהן אני בתחום שכללתי את השיטה והבאתי אותה למצב בו אנחנו מגיעים להשלמת חתימות של כלל הדיירים תוך פחות משנה גם בפרויקטים גדולים - נתון נדיר מאוד בשוק התמ"א".
מפת פרויקטים של רוית סיני משרד עו"ד
מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.