רוצים לקבל הצעות מעו"ד מיכל ליבן ועורכי דין מדורגים נוספים?
תודה !
האג’נדה שלנו
להשוות את התנאים
עו"ד מיכל ליבן-קובי, העוסקת בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, קוראת לרגולטורים להשוות את התנאים המיסויים והתכנוניים במסלולים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א-38. בין היתר היא מציעה לתת פטור מהיטל השבחה ולספק פתרונות פטורים ממס לקשישים ולבעלי צרכים מיוחדים בשני המסלולים | אסף לבנון ...
קרא עודעו"ד מיכל ליבן-קובי, העוסקת בייצוג דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית, קוראת לרגולטורים להשוות את התנאים המיסויים והתכנוניים במסלולים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א-38. בין היתר היא מציעה לתת פטור מהיטל השבחה ולספק פתרונות פטורים ממס לקשישים ולבעלי צרכים מיוחדים בשני המסלולים | אסף לבנון
לרבים נדמה ש"פינוי-בינוי" ו"תמ"א-38 (2) - הריסה ובניה מחדש" הם פחות או יותר שני שמות לאותו הדבר. אך לא זה המצב. מדובר בשני מסלולים שונים גם אם התוצאה מבחינת הדיירים זהה: בשניהם הורסים בניין ישן ובונים בניין חדש ומשופר במקומו אך שני המסלולים נבדלים בחקיקה, במנגנוני המיסוי ובמסלול התכנוני.
לחוקק חוק התחדשות עירונית גורף
"התמ"א התחיל כפתרון לחיזוק מבנים בלבד. הרעיון היה לבצע פרויקטים קטנים על פי היתר של הוועדה המקומית. מסלול פינוי-בינוי שקדם לתמ"א, התחיל כחשיבה רחבה יותר, דורש שינוי תוכנית בינוי עיר (תבע) לשם ביצוע פרויקט שיקיף כמה בניינים", אומרת עו"ד מיכל ליבן-קובי המספקת הקשר היסטורי למצב. כבר 15 שנים שעו"ד ליבן עוסקת בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. המשרד בראשו היא עומדת, "ליבן-קובי עורכי דין ונוטריון", עוסק בייצוג מגוון רב של לקוחות בתחום האזרחי והמסחרי, תוך התמחות בתחום המקרקעין ובמיוחד בייצוג דיירים בהתחדשות העירונית.
"עם הזמן תיקנו את מסלול התמ"א 38 והוסיפו לו מסלול של הריסה ובנייה מחדש (לכן היא מכונה "תמא 2"), שהופך את מסלול הצד הזה לדומה לפינוי-בינוי. אך למרות הדמיון, המסלול המיסויי והחקיקתי המשיך להיות נפרד", היא מוסיפה. "זה נבע מהמחשבה שתמ"א מתעסק בפרויקטים קטנים ופינוי-בינוי בגדולים, למרות שזה לא נכון תמיד בפועל. בפינוי-בינוי ניתן לבצע פרויקטים שהמינימום בהם הוא 24 יחידות דיור. בתמ"א לפעמים מבצעים פרויקטים גדולים יותר. כך שאין הגיון בהפרדה הזאת. המדינה הייתה יכולה לעשות רביזיה ולחוקק חוק התחדשות עירונית גורף, אך במקום זאת בוחרים לחוקק בכל פעם עוד טלאי".
אילו תנאים פחות טובים סובלים היזמים והדיירים בפרויקטי פינוי-בינוי או תמא הריסה ובניה מחדש?
"במסלול פינוי-בינוי אין פטור אוטומטי מהיטל השבחה. הפטור מותנה בשיקול הדעת של הרשות המקומית ומחייב אישור של משרד הפנים. זאת לעומת פרויקטי תמ"א-38 הפטורים מהיטל השבחה, לפי הקבוע בחוק. נושא המיסוי מביא עימו הבדלים נוספים, בעוד שבמסלול הפינוי בינוי אפשר לתת לדייר דירה קטנה יותר וכסף בתמא 38 לא ניתן לעשות כן (שנמוך). התשלום הזה מאפשר לדיירים שאינם זקוקים לדירה גדולה לממן למשל את הפער שיש בדמי האחזקה והארנונה בדירה החדשה לעומת הישנה. סוגיה נוספת שאינה מוסדרת במסלול המס של תמא 38 הוא לפתרונות המוצעים לדיירים מבוגרים רק במסלול הפינוי בינוי. אם למשל, יזם מוכן לאפשר לדייר מבוגר לעבור מדירתו הקודמת לדירה חדשה במישרין, בלא צורך בשכירות באמצע - בין אם על-ידי העמדת דירה אחרת ובין אם על-ידי העמדת תקציב לרכישת דירה במקום אחר - אין לו פטור ממס כדי לעשות זאת בתמא 38 הריסה ובניה מחדש".
מה עוד היית ממליצה למחוקק לעשות?
"הוא צריך לעשות סדר בנושא הזה, לבצע עבודה סדורה. הייתי מציעה לאפשר גמישות מיסויית כמו זו הקיימת בפינוי בינוי גם במסלולי התמ"א-38. בנוסף, הייתי מציעה להרחיב בשני המסלולים את האפשרות של מתן פתרונות שחוסכים לבעלים את המעבר לדירה שכורה והאפשרות לקבל דירה כנגד דירה לא רק לקשישים, אלא גם לבעלי צרכים מיוחדים, כמו נכים, תוך שמירה על הפטור ממס. אדם עיוור לא יכול לעבור פעמיים דירה בתקופה קצרה, זה יקשה עליו מאוד. המערכת צריכה להתחשב בזה ולחוקק בהתאם. גם למערכת הפיננסית יש דרישות בלתי סבירות שיש להתייחס אליהן בחקיקה. המוסדות שמעמידים מימון לפרוייקטים – הבנקים וחברות הביטוח - מקשים בדרישה שלהם לקבל מהיזם ערבות בנקאית אוטונומית על מלוא שווי הלוואות שהבעלים לקחו מהבנקים למשכנתאות – וזאת כתנאי להסרת המשכנתא של הדיירים. הערבות האוטונומית משמשת חלופה לשעבוד של הקרקע (הדירה המקורית) לטובת הבנקים למשכנתאות. הדרישה הזו מוסיפה עלויות ליזם וריתוק הון בללא הצדקה מהותית. המערכת הבנקאית יכולה להסתפק בהתחייבות של היזם לרשום את המשכנתא בעתיד ובמשכון זכויות הדייר לקבלת הדירה החדשה ובמשכון הערבות הבנקאית (חוק המכר על מלוא שווי הדירה החדשה) שהדייר מקבל. זאת בדומה לבטוחות שהבנקים מקבלים כשהם נותנים משכנתא למי שקונה דירה מקבלן. אם במצב כזה הבנק לא מקבל ערבות בנקאית אוטונומית מהיזם, אז למה כאן כן? זה סתם מייקר את עלות הפרויקט".
מפת פרויקטים של עו"ד מיכל ליבן
מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.