לוגו יזם

אשדר בוטיק - יזם תמ"א 38

Certified image

אייקון בניין 25 בניינים באיכלוס
אייקון מנוף 15 אחרי היתר
אייקון שכונה 29 בבקשות להיתר
שביעות רצון הדיירים כוכב ירוק כוכב ירוק כוכב ירוק כוכב ירוק כוכב אפור 4
עמידה בלוחות זמנים כוכב כחול כוכב כחול כוכב כחול חצי כוכב כחול  כוכב ירוק 3.5
תקשורת שוטפת כוכב כחול כוכב כחול כוכב כחול חצי כוכב כחול כוכב אפור 3.9

רוצים לקבל הצעות מאשדר בוטיק ויזמים מדורגים נוספים?

תודה !

פרטים אודות הבניין שלכם הועברו שיתאימו למימוש הפרוייקט .

שימו לב, כי כל היזמים שאנו בוחרים,עברו בדיקת שירות מקיפה שלנו,ונמצאו מתאימים ומסוגלים לבצע פרויקטים מסוג זה באזורכם

בבחירה של יזמים באופן ידני, יכולים להופיע גם יזמים שלא נבדקו ואושרו על ידנו
אייקון תודה

האג’נדה שלנו

ההתמחות: התחדשות עירונית

"אשדר בוטיק", המתמחה בהתחדשות העירונית, עם איתנות פיננסית מקבוצת אשטרום, ממנפת את ההתמחות והידע רב השנים בתכנון ובנייה אורבנית מתקדמת לתכנון פרויקטי בוטיק המאופיינים בבנייה איכותית בעלת אופי אינטימי | יואל צפריר ...

"אשדר בוטיק", המתמחה בהתחדשות העירונית, עם איתנות פיננסית מקבוצת אשטרום, ממנפת את ההתמחות והידע רב השנים בתכנון ובנייה אורבנית מתקדמת לתכנון פרויקטי בוטיק המאופיינים בבנייה איכותית בעלת אופי אינטימי | יואל צפריר

 

הדבר הראשון שעומר גוגנהיים, מנהל "אשדר בוטיק" טורח להדגיש בפני הוא ששם החברה לא רומז רק לבנייה יוקרתית, אלא בעיקר לבניית פרויקטים קטנים וייחודיים בתחומי ההתחדשות העירונית. כאלה שאשדר, לא יכלה לטפל בהן מפאת דרך הניהול והיחס האישי, אבל בהחלט ראתה בהם מנוע צמיחה נוסף. "מטבע הדברים, חברת אשדר, שבונה מאות ואלפי יחידות דיור במתחמים גדולים ומקימה שכונות גדולות, לא יכלה להיכנס לפרויקטים קטנים של תמ"א 38, ולכן הוקמה 'אשדר בוטיק' שממוקדת בתחום זה, תוך הרחבת מניפת הפרויקטים של הקבוצה כולה", הוא אומר.

מחיזוק מבנים להריסה-בנייה

גוגנהיים, (44) נשוי+ שלושה, עובד בקבוצה מזה כעשר שנים. הוא בעל תואר ראשון בכלכלה ותואר שני במשפטים והוא גם שמאי מוסמך בהשכלתו. לדבריו, כבר ב-2007 הבינו בקבוצה שתחום ההתחדשות העירונית עומד לצבור תנופה ושנדרשת התמחות בנושא. "חקיקת תמ"א לסוגיה יצרה קטליזטור שהניע את השוק כולו. הבנו שצריך מנהל בחברה שיתמקד בזה, כי התחום הוא צרכן זמן לא קטן, ואז אני עצמי נכנסתי לתמונה", משחזר גוגנהיים.

מה ביצעתם עד היום?

"יזמנו 17 פרויקטים - 11 של חיזוק מבנים ו-6 של הריסה. מדובר ב-430 יחידות דיור ש-200 מהן כבר שווקו. למעשה, התחלנו בחיזוק מבנים, אבל אט-אט הבנו שזה לא מתאים לדנ"א שלנו ועברנו להריסה ובנייה".

מדוע בעצם?

"כי כל פרויקט כזה זה עולם ומלואו, בין היתר כי גרים בו דיירים במהלך ביצוע העבודות וזה מחייב שליטה מלאה של 24/7 באתר וזה פחות התאים לנו. אתה צריך להיות נוכח כל הזמן באתר הבנייה ויש לזה משמעויות גדולות מבחינת ניהול תשומות. התחום של הריסה ובנייה מחדש הוא כמו כל בנייה רגילה ואיש לא גר במבנה. מרגע שהחלטנו שאנו מתמקדים בהריסה-בנייה, קבענו לעצמנו שנעשה את זה הכי טוב שאנו יכולים ונשקיע בכל פרויקט את המירב והמיטב ושהתהליך יבוצע בזמן סביר".

מה נמצא כיום בביצוע?

"אנו מבצעים כיום 13 פרויקטים ו-9 נוספים נמצאים בתהליכי היתר למיניהם".

ספר קצת על הפרויקטים.

"אחד הפרויקטים היותר מעניינים הוא פרויקט מונטפיורי בקריית אונו. סגרנו שם בניין אחרי בניין ולמעשה אנו מחדשים שם רחוב. יוקמו שם חמישה בניינים עם 26 דירות כל אחד. פרויקט אחר הוא פרויקט בוטיק ברמת גן, רחובות הנהר 7. מדובר ב-33 יחידות דיור הנושקות לפארק הירקון, בבניין בוטיק יוקרתי של תשע קומות, מאוד איכותי, עם לובי כפול. יש לנו גם פרויקט דומה ברח' גדעון ברמת השרון".

מה הייחודיות שלכם בענף?

"אני חושב שהידע והניסיון של 'אשדר בוטיק' בתחום הבנייה האורבנית ונושא התמ"א 38, מעניקים ללקוחות ביטחון, כי הפרויקט מתבצע על-ידי טובי המומחים לאורך כל התהליך. לצד זה, סטנדרט הבנייה הגבוה והירידה לפרטים מאפשרים ללקוחות ליהנות מדירה חדשה ואיכותית המספקת חוויית מגורים התואמת את מגמות העיצוב והבנייה החדשנית. כשכל אילו פוגשים חוסן כלכלי, יש מתכון מנצח".

עסקאות מורכבות

"אשדר בוטיק" מתמחה בתכנון ובנייה אורבנית מתקדמת וכאמור, מהווה חלק בלתי נפרד מחברת אשדר מקבוצת אשטרום. ההתמחות והידע רב השנים בתכנון ובנייה אורבנית מתקדמת מאפשרים לה לתכנן פרויקטי בוטיק המאופיינים בבנייה איכותית בעלת אופי אינטימי ולהוביל פרוייקטים מהקלאסיים ועד המורכבים ביותר, ביניהם מגוון עשיר של פרוייקטים מוצלחים שבנייתם כבר הסתיימה.

תאר את הפעילות שלכם במיזמים השונים?

"אנו עושים הכל, מהתחלה ועד הסוף. דופקים על הדלתות ומביאים את העסקה המגובשת לדיירים, לאחר שבחנו היטב את הכדאיות הכלכלית ואת הפרוגרמה. בתוך התהליך אנו מנהלים ומתחזקים את הקשר עם הדיירים, מנהלים מו"מ משפטי ומסחרי, מבצעים תהליכי תכנון, רישוי והיתרי בנייה וכל מה שקשור בכך. אם יש בניין קטן על מגרש קטן ולידו מגרש קטן אחר, אנו מאחדים חלקות. אנחנו גם משתתפים במכרזים. בכל מה שקשור לביצוע אנו לוקחים קבלן מבצע עד מפתח, מפקחים על הבנייה ולבסוף משווקים את הדירות שנוספו לבניין. במהות מדובר בעסקת קומבינציה, שבה אנו מחזירים דירות משודרגות לבעלים ואת יתרת הדירות מוכרים ונהנים מהרווח שנוצר לאחר מימון".

עד כמה עסקאות כאלה הן מורכבות?

"מאוד. למעשה בתוכניות תמ"א או פינוי-בינוי יש ארבעה מרכיבים עיקריים שבכולם מורכבות ניהולית: מרכיב חברתי, מרכיב תכנוני, מרכיב סטטוטורי (רישוי) ואתגר הבנייה עצמו.

"המרכיב החברתי הוא מאתגר במיוחד. מאוד קשה להגיע להסכמה עם כל הדיירים. יש גם מאפיינים שונים אצל בעלי דירות שונות. לא דומה דייר שהוא בעל דירת גג גדולה לבעל דירת קטנה בקומה הראשונה. כשאתה מוסיף 25 מ"ר לדירה קטנה זה מאוד משמעותי. לא כך הדבר בדירת גג קיימת. בקיצור, לייצר הסכמות בין כל הדיירים זה אתגר לא פשוט ליזמים. גם מרכיב התכנון אינו פשוט. כשאתה צריך לבנות 20 דירות על חצי דונם זה אתגר משמעותי. אתה צריך לבנות בניין רזה ולהיות מאוד יצירתי כדי שהוא יכלול את כל המכלולים הנדרשים וגם יהיה בניין טוב למגורים. אילוצי התכנון מאוד קשים. גם הבנייה עצמה היא אתגר, במיוחד כשמדובר על מגרשים קטנים בתוך עיר. זה מאריך את הבנייה ומייקר אותה, וגם כאן נדרש מהיזם לגלות יצירתיות, אחרת הוא ימצא את עצמו מול שוקת שבורה. אבל האתגר הקשה ביותר, לטעמי, הוא אתגר הרישוי. כל נושא התמ"א מתחדש כל הזמן ונוצרות תקנות חדשות, החלטות חדשות ועררים חדשים, מה שמייצר אי-ודאות ודורש תכנון מחדש, כאשר כל הזמן אתה צריך להיות עם יד על הדופק ולהקפיד על רווחיות. גם כאן נדרשת יצירתיות רבה".

מהו החזון שלכם? לאן אתם הולכים מכאן?

"החזון שלנו הוא להמשיך לבנות את הארץ, לעשות טוב לאנשים ולפעול באופן אחראי, תוך שמירה על ערכים כלכליים. אני באמת רואה בכל הנושא של פינוי-בינוי הזדמנות חשובה מבחינה לאומית. קודם כל, בגלל הצורך לייצר מבנים עמידים - גם מול איתני הטבע וגם מול טילים, וראינו מה קרה בסבב האחרון בעזה.

מתמחה בבנייה אורבנית איכותית ומתקדמת

  "אשדר בוטיק" מובילה כיום 15 פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ ובשרון. "הידע והניסיון הרב שצברה מעניקים ללקוחותיה את הביטחון לו הם זקוקים בתהליכים של התחדשות עירונית", אומר עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק  | מירב דוסטר     בשנים 2018-2019 "אשדר בוטיק" זכתה במקום הראשון, בפעם השניה ברציפות במדד ההתחדשות העירונית לאחר שהתמודדה...

 

"אשדר בוטיק" מובילה כיום 15 פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ ובשרון. "הידע והניסיון הרב שצברה מעניקים ללקוחותיה את הביטחון לו הם זקוקים בתהליכים של התחדשות עירונית", אומר עומר גוגנהיים, מנהל אשדר בוטיק  | מירב דוסטר

 

 

בשנים 2018-2019 "אשדר בוטיק" זכתה במקום הראשון, בפעם השניה ברציפות במדד ההתחדשות העירונית לאחר שהתמודדה מול 1,000 חברות נדל"ן בענף. הפרמטרים שנבדקו במדד היו, בין היתר, החוסן הפיננסי של החברה, כמות הפרויקטים שהסתיימו בהצלחה, כמות הפרויקטים שבשיווק, אכלוס ושלבי היתר. "אין לנו מטה קסמים", אומר עומר גוגנהיים, מנהל "אשדר בוטיק", אשר עובד בחברת אשדר מזה למעלה מעשור, "אך יש לנו מוטיבציה אדירה להוביל את ההתחדשות עירונית באמצעות תמ"א-38 במקומות שבהם אנחנו פועלים. אנחנו חלק ממגרש משחקים גדול מאוד ושם אנו רוצים לתת את השירות הטוב ביותר שאנחנו יכולים, כדי לגרום נחת לאנשים".

לדברי גוגנהיים, יש בהתחדשות עירונית מימד חשוב של עשייה חברתית, שכל הצדדים מרוויחים ממנה. "אנו מאוד מאמינים בחשיבות התהליכים הללו ובהמשך קיומם, ופועלים עם המון מוטיבציה לקדם פרויקטים ולהמשיך לפתח ולחדש את הערים. אמנם העבודה רצופה בקשיים, אבל אנו פועלים ממקום טוב ומשתדלים להקשיב לשותפים ולפתור את המצוקות כדי להגיע לרגע המיוחל. המעמד של הריסת בניין ישן והתחלת בנייתו של החדש היא מעמד מרגש במיוחד, וההתפתחות הזו מסבה לנו סיפוק גדול. הרצון שלנו לתת ולחדש מתלכד עם האפשרות להרוויח ואנו מקווים שהאיזון הזה יישמר".

"לא מורידים את הרגל מהגז"

"אשדר בוטיק" פעילה בתחום ההתחדשות העירונית כבר מימיה הראשונים של התמ"א. בתחילת הדרך עיקר פעילות החברה הייתה בתחום תמ"א 38/1. אך מתודות העבודה של החברה והמבנה הארגוני התאימו לפרויקטים גדולים יותר מסוג תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי ועם השנים מיקדנו את פעילות החברה למסלולים אלה. 

עיקר ההתמחות שלנו בפרויקטים של הריסה ובנייה ברמת הבניין הבודד או לכל היותר שניים עד שלושה בניינים. אנחנו מתאימים את עצמנו לצרכים ולהתנהלות של השוק שבו אנו פועלים, ואנחנו לא מורידים את הרגל מהגז", מסביר עומר גוגנהיים. "ההתמחות שלנו היא בתכנון ובנייה אורבנית איכותית ומתקדמת, וכיום אנו מבצעים 15 פרויקטים, במרכז הארץ ובשרון, הכוללים בנייה של כ- 500 יחידות דיור".

אחד הפרויקטים הייחודיים שקידמה אשדר בוטיק הוא "פרויקט מונטפיורי" בקריית אונו, בו יוקמו חמישה בניינים עם 26 דירות בכל בניין. למעשה, בפרויקט זה אשדר בוטיק מחדשת כמעט רחוב שלם. הפרויקט משלב אלמנטים נוסטלגיים של השכונה הישנה, יחד עם סגנון יוקרתי ואלגנטי, ומשתלב במרקם האורבני של הסביבה העירונית. פרויקטים נוספים הם: פרויקט ארלוזורוב ברעננה, מדובר בשני בניינים הכוללים 30 יחידות דיור בכל בניין ; פרויקט רמב"ם ברעננה ובו ייבנה בניין בן 7 קומות הכולל 40 יחידות דיור וברח' בראשית ברמת השרון ייבנה פרויקט יוקרתי נוסף הכולל בניין בן 7 קומות ו 24 יחידות דיור.

"אלה הם פרויקטים שלוקח להם די הרבה זמן להבשיל, החל במו"מ עם הדיירים וסגירת ההסכם מולם דרך תכנון, רישוי ושיווק ועד ביצוע בפועל. במקרה הטוב, משך התהליך נע בין חמש לשש שנים, במקרה הפחות טוב התהליך עלול להימשך שמונה עד שבע שנים".

מה בדרך כלל מעכב את התהליך?

"אירועים קיצוניים כגון קבוצת דיירים שלא מוכנה לחתום על ההסכם עקב מחלוקות פנימיות, בעיות באישור הפרויקט ברשות המקומית, הנובעות מעומס נקודתי ברשות, שינויי מדיניות, בעיות בתשתית הפיזית באזור הבניין המועד להריסה ועוד. כשפרויקט כבר יוצא לדרך, לרוב לא יימצאו גורמים שיעכבו את התהליך, משום שתהליכי בנייה הם ידועים וניתן לצפות מראש את המהמורות שיגיעו בדרך ולטפל בהן תוך זמן סביר. סטיית התקן תהיה במקומות שאין לנו בהם שליטה ושהם בלתי נצפים מראש - בתחום המוניציפלי, או אצל הדיירים בתחום האמוציונלי". 

מהם האתגרים הבולטים שאתם נתקלים בהם?

"זיהוי האינטרסים והצרכים של הצד הדיירים, והגעה להסכם כשהדיירים בשלים להתקדם לחתימת הסכם. אם אין בשלות, זה פשוט לא יעבוד. ברמה המוניציפלית, כשמגישים תוכניות, הרשות המקומית עלולה לשנות את המדיניות שלה, ואז הפרויקט יכול מאד להתעכב. כשאנו יודעים מראש מה מותר לתכנן ומה עובר את הראשות המקומית, די מהר אפשר להגיע למימוש הפרויקט. תהליך כזה היה בביצוע פרויקט 'בראשית' ברמת-השרון. הדיירים היו מגובשים והתנהל מו"מ בריא. כל צד הביא לשולחן את הדברים החשובים לו ו-וויתר על מה שפחות חשוב לו. די מהר הגענו לשלב החתימות כאשר כלל הדיירים חתמו, ללא גושי חסימה. בנוסף, בעיריית רמת-השרון יש תב"ע במסגרת סעיף 23 המגדירה מה מותר ומה אסור, והכללים היו נהירים לנו. התחלנו את התהליך ב-2017 ובקיץ האחרון כבר הרסנו את הבניין. זוהי דוגמא לפרויקט שיסתיים תוך חמש שנים לכל היותר. כאשר כולם רתומים למטרה ואין גורם שחוסם או מעכב את הפרויקט, זה עובד".

"זוהי שעת מבחן"

התמ"א עלתה שוב ושוב לכותרות בחודשים האחרונים בשל החלטת מינהל התכנון לא לחדש את התוכנית לאחר אוקטובר 2022. "כל ההתחדשות העירונית נמצאת בשעת מבחן חשובה מאוד", מדגיש עומר גוגנהיים, "בנינו כאן תהליך יפה, נוצר שוק שלם שמתעסק בדבר הזה ונצבר המון ידע ונסיון, וחבל לאיין אותו בגלל שמחפשים פתרונות יותר טובים ובגלל חרדות מיותרות לעתיד. מציאות היא דבר שמשתנה וקשה לחזות אותו. היופי בתכנון הבניין הבודד הוא ההתעסקות ב'כאן ועכשיו', אך אין זה מונע מאף רשות לתכנן קדימה.  אנו צריכים להפנים כי זהו כלי טוב מספיק להתחדשות עירונית, ואולי אין טוב ממנו. היתרונות של תמ"א-38 הם שהיא מאפשרת וודאות. הדיירים יודעים מה יקבלו ולאן הם חוזרים משום שמדובר בשינוי שנעשה ברמת הבניין הבודד. המציאות מראה ומלמדת, כי יש פריחה בתמ"א-38. הביקוש להיתרים מכח התכנית גדול והעובדה היא כי משנה לשנה הפופולריות וההיקפים שלה רק עלו. אין זה אומר שעכשיו לא צריך לחדש את העיר בכלים נוספים, אבל צריך לראות איך כן משמרים כלי תכנוני זה ואיך מוצאים פתרונות נוספים שיתנו מענה לעיר. ישנם אזורים בעיר שמתאמים יותר לפינוי בינוי מתחמי וישנם רחובות בכלל ובניינים בפרט שאינם מתאימים לפרויקט מתחמי. במאקרו, התחדשות עירונית היא הכלי היחידי להגדיל את ההיצע באזורי המרכז, ואם לא נשקיע בזה את מה שצריך התוצאות ברורות: הן בביקוש לעובדים בתחום והן לידע ולניסיון שנצברו אשר יהפכו לחסרי ערך, ואפילו מחירי דירות שעלולים להמשיך לטפס למעלה.

"הידע והניסיון הרב שצברה 'אשדר בוטיק' בתחום הבנייה האורבנית, מעניקים ללקוחותיה את הביטחון לו הם זקוקים בתהליכים של התחדשות עירונית", הוא מוסיף. "ביצוע הפרויקטים על-ידי טובי המומחים בענף  ובסטנדרט בנייה הגבוה שהציבה לעצמה החברה, מאפשרים ללקוחותיה ליהנות מחוויית מגורים איכותית".  

אילו יעדים הצבתם לעצמכם בשנים הקרובות?

"יעדים עסקיים כמו הגדלת רווחיה, ויעדים איכותיים - לשפר ולבקר תהליכים, לוודא שאנו עושים את הדבר הנכון. מדי בוקר אנו מתעוררים לחוויה חדשה, אתגרים חדשים והתמודדויות חדשות שהמצרף שלהם בסופו של דבר מוביל לעוד פרויקט. כשאני רואה במשרדים ובאתרי העבודה את העובדים מחייכים, את העשייה ואת הברכה שבצידה, אלה תהליכים שמרחיבים את הלב וגורמים לכולנו להרגיש טוב".

מי אנחנו

תמונה יזם
עומר גוגנהיים מנהל (צילום: ישראל הדרי)
תמונה יזם
ארנון פרידמן מנכ"ל (צילום: ישראל הדרי)

מפת פרויקטים של אשדר בוטיק

close window icon
לוגו פרויקט
שכונה:
סטטוס:
סוג תמא:
אדריכל:
יזם:
עו"ד:
התארגנות
בקשת היתר
קבלת היתר
מאוכלס

רשימת הפרויקטים

מובהר כי הנתונים הכמותיים המפורסמים במסגרת הדירוג הינם בהתאם לנתונים הידועים בשוק נכון למועד הבדיקה בלבד. הדירוג באתר אינו מהווה המלצה כלשהי של האתר להתקשרות עם יזם כלשהו והוא אינו בא להחליף שיקול דעת עצמאי של המשתמש.